你有没有想过把一处老房子改造一下，然后出售，迅速赚一笔钱?
当然，这个概念经常在房地产研讨会上教授，最近又被电视真人秀节目《The Block》推广开来。
但你真的能以翻房为生吗?
如果你想赚快钱，我很抱歉让你失望了。
让我解释一下为什么……
这种策略的支持者，以及那些教授如何做到这一点的课程的销售者，会告诉你，成功炒房的关键是知道你应该对房产进行哪些类型的改进，以最大限度地提高你的底线。
他们建议，你至少应该把装修费用翻一番，目标是每花1美元在装修上，就花2美元。
为了获得如此丰厚的利润，你通常被教导要通过研究进行一堆尽职调查:
当地的财产价值和实际建筑的成长历史将得到改善。
最高限价-该地区的最高楼价是多少?显然，如果没有一件房子的售价超过50万美元，而你需要达到60万美元才能让你的倒卖物有所值，你可能会陷入困境。
成本和潜在利润——扣除所有费用后，还有剩余利润吗?
这是一个价值百万美元的问题。
你需要知道翻修会让你花多少钱，当地商人的质量和可靠性(因为这将影响你的时间框架和最终预算)，以及当地市场准备支付多少钱来改善你心目中的标准。
市场本身——你需要成为当地的房地产专家，了解你的目标市场，谁是你的潜在买家，他们的期望是什么，他们准备支付多少。
目标房产——“炒房者”倾向于购买由积极性很高的卖家出售的房产。理论是在尽可能低的价格买入——显然在今天的卖方市场很难做到这一点。
一般来说，炒房的策略是这样的……
尽可能地削减成本:大多数人以自己的房屋为抵押贷款，然后用这些资产来资助他们的房屋翻转计划，这意味着你不需要申请新的贷款。
做增值最大的装修:通常认为增值最大的是装饰工作(如油漆，成本低，厨房装修，浴室装修，扩建等)。
直接付钱给工匠而不是承包商:直接雇佣工匠会使装修更便宜，甚至更好，你自己来做。
低买高卖这意味着你不需要你只需要确定一处房产的潜力，但你需要谈判技巧，以低于市场价值的价格购买。这说起来容易做起来难。尤其是在当前的房地产市场。
虽然这种策略可能会让一些经验丰富的房地产投资者赚到钱，但在我看来，采用这种策略是错误的，原因有两个:
如果你想在一处房产上每花1美元就能让它增值2美元，那么你需要做的就不仅仅是简单的外观翻新了——这是大多数diy者所能做到的。它通常涉及结构翻新，成本高得多，需要更多的时间，需要许可证，并涉及不同水平的专业知识。
即使你能承担这类工作，你的大部分利润也会被成本消耗掉。
看看下面的两张表，你就会发现，在一个典型的房屋翻转项目中，当你以40万美元的价格购买一处房产，并试图以55万美元的价格在装修后翻转它时，你的相关成本很容易在你7.5万美元的装修预算上增加50%。
相关采购费用
估计成本购买价值40万美元的房产
法律费用
1500美元(但价格不一)
印花税
2万美元(但各州不同)
抵押费用-申请费、银行费用和退出/结算费用
500美元(但因贷款人而异)
物业估价费
0- 300美元，取决于贷款人
楼宇及病虫害检查
600美元的估计
贷款人按揭保险(LMI) -适用于贷款低于80%的LVR
2500美元
总(估计)采购成本
27400美元(估计)
装修费用和销售费用
估计成本售价估计为55万美元
改造成本
75000美元
法定销售费用
900美元
销售代理佣金及广告费用
15125美元(英航按2.5%销售价+商品及服务税计算)
贷款退出费用及收费
500美元(因贷款人而异)
持有期间的差饷等
1500美元
6个月的资金利息NTHS(装修、出售和结算所需的时间)
15000美元
总(估计)销售成本
108025美元(估计)
偶尔获利的炒房者很可能碰巧赶上了房地产周期的正确阶段，价值朝着有利于他们的方向发展。
换句话说，他们得到了一个“任意球”。
问题是，大多数专家，更不用说刚开始投资房地产的人了，在进入下一阶段之前，都很难确定我们在周期中的位置。
你还必须谨慎选择资产;一个错误的动作可能会使你的翻转失败。
这是因为，如果你购买的房产乍一看像是需要做一些外观上的改进，但实际上却是一个结构性的钱坑，那么预算和时间框架就会面临巨大的风险。
这些“看不见的”作品似乎并没有增加多少价值，因为购买者希望看到“物有所值”，只倾向于为有形的惊喜因素支付高价。
这意味着初步的虫害和建筑检查是绝对必须的，同时咨询建筑商和商人需要适当地确定工作水平。
当然，还有其他问题需要考虑:
你要去做项目经理吗?你是否有必要的时间和技能，以正确的顺序和及时的方式协调交易?
你有公司吗事情会像经常发生的那样事与愿违吗?
你的结构工程是否需要经过冗长的程序才能获得市政当局的批准?
如果你买的房产是公寓大楼的一部分，你需要业主公司的批准。
万一房子不能按计划出售，你能负担得起持有它的费用吗?
什么是关于销售成本?房地产经纪人、广告费和律师费，以及房屋贷款的提前清偿费，都会侵蚀你的利润空间。
正如我上面提到的，在Metropole，我们建议不要因为上面列出的所有原因而炒房。
但如果你执意要冒“失败”的风险，那么至少看看以下建议
如果你对炒房感兴趣，你必须了解房产价值、建筑成本，从严格的预算开始，并坚持下去
不要让情绪支配你，不要付出太多，因为如果你付出太多，你将永远追逐自己的尾巴。
不要觉得不管你借什么类型的贷款都没关系，因为你不会偿还很长时间。
做最好的打算，但做最坏的打算——你不能以你想要的价格出售，你将不得不持有房产。
如果你有技能，可以通过自己做一些工作来降低成本，但如果这会减慢项目的进度，就不要这样做，因为这只会增加你的持有成本
虽然戴上项目经理的安全帽可能是一个浪漫的想法，但更有必要采取一种“随她走”的方式。
过度投资炒房的风险是非常真实的，最终除了头疼什么都没有，就像你完成了你的项目，却面临着市场降温的可能性一样。
在经历了无数次房地产周期的投资之后，我现在确信，随着时间的推移，你可以通过积累和增长你的资产基础来创造可持续的财富，而不是通过交易、翻新或开发来快速获利。
无聊吗?也许。
尝试和测试?绝对!
正如我上面所展示的，当你考虑到所有的买卖成本、利息和持有成本以及贷款设立费用时，炒房会损失大量的投资利润，这是一个真正令人担忧的问题。
记住，在你进行装修的时候，你没有房客帮你支付抵押贷款。
当然，如果还有剩余的利润，税务员会拿走他的那一份。
与其涉足高风险的翻转式项目，我建议投资者购买、翻新并持有他们的房产。
你看，你可以通过对房产进行再融资来释放你新制造的股权，而不是出售。
这样做，你不仅可以保留所有翻新后的利润，还可以保留新装修的投资物业，它应该会吸引更多的租户，收取更高的租金，并为你提供折旧免税额。
这就是聪明的装修者所做的!
