根据Corelogic的研究，到2022年的30年里，澳大利亚全国住宅价值中位数的年增长率为6.8%。
在过去的三十年中，从宏观层面来看，1992-2002年是资本收益最大的时期，CoreLogic的全国房屋价值指数（HVI）上涨了77%。
中期十年（2002-2012年），全国HVI指数上升了59%，而最近十年，全国住宅价值增长了72%。
这有助于给出房地产价格下一步走向的某种指标。
一些经济学家预测，从现在到2030年，澳大利亚房价将上涨40%至50%。
这并不奇怪，因为人们常说，从长远来看，地理位置优越的首府城市房产的平均年增长率约为7%（我们知道，在过去30年里，房价每年上涨6.8%），这意味着，一般来说，地理位置优越的房产每7-10年价值就会翻一番。
到2030年，澳大利亚的住宅价格中位数将达到120万美元左右。
但是，如果不出意外的话，大流行年份（以及随后的年份）向我们表明，无论你预测房地产价格多少次，都很难准确预测三个月后的房地产价格，更不用说未来7-10年了。
毕竟，这就是平均值的工作原理——有些房产会表现出色，有些则会表现不佳。
换句话说，我们总是不得不对这些房价预测持怀疑态度。
当然，其他投资者会通过翻新或开发来创造资本增长，这是另一种帮助超过平均水平的方式。
尽管如此，我确实看到，我们的房地产市场出现了一些新趋势和变化，这些趋势和变化将在中长期内支撑房价。
稍后我会详细讲。
首先，让我们深入研究到2030年底的未来7年里每个主要城市的房价预测。
截至2024年2月，墨尔本首府的平均房价为777,250美元，其中独栋住宅的中位数价格为942,750美元，单元房的中位数价格为608,101美元。
回顾过去四十年，墨尔本房地产市场一直是表现最强劲、最稳定的市场之一。
在过去的40年里，墨尔本的房价中位数平均每年上涨7.9%，单间房价在40年里平均每年上涨7.73%。
因此，假设我们能在本十年剩下的时间里看到同样的增长，那么到2030年，墨尔本的房价可能高达160万美元左右，而墨尔本单元房的价格将略高于110万美元。
显然，过去的价格增长并不是每年都一样，因为墨尔本房地产市场经历了典型的房地产周期，所以这些数字只是基于历史年度增长的一个非常粗略的指导。
事实上，墨尔本并没有经历其他首都在2020-21年百年一遇的繁荣时期所享受的强劲的房地产价格增长。
当然，在新冠疫情期间，作为世界上封锁最严密的城市也无济于事。
维多利亚州的居民可以期待这些主要的基础设施项目：
158亿美元的东北地区墨水路项目将改变人们在城市中的出行方式。
耗资110亿美元的墨尔本地铁隧道将允许新增50多万名乘客在高峰时段，每周有100人使用墨尔本的铁路系统。
耗资100亿美元的西门隧道。
耗资100亿美元的墨尔本机场铁路Ink是一个改变游戏规则的公共交通项目，这是第一次将墨尔本机场与维多利亚州的农村和大都市铁路网连接起来。
M80环城公路升级（22.5亿美元）和Mo纳什高速公路升级（13.7亿美元）。
加上Mo纳什铁路线（4.75亿美元）和弗兰克斯顿至巴克斯特铁路线（2.25亿美元）升级。
截至2024年2月，悉尼首府的住宅价格中位数为112.2万美元，其中独栋住宅为139万美元，单元房为828,525美元。
考虑到澳大利亚住房贷款和CoreLogic的数据显示，悉尼房价在1990年至2020年期间以年均5.4%的速度增长，人们对未来7年的房价上涨抱有很高的期望。
对这些住房趋势的分析表明，到本十年末，悉尼的平均房价将略高于200万澳元。
前提是它们继续以过去30年的速度增长。
公寓买家也会注意到房价的大幅上涨，预计到2030年，公寓单价中位数将升至126万美元左右。
作为澳大利亚的金融中心，悉尼将继续经历强劲的人口增长。
这些新居民将受益于一些重大的新基础设施项目，包括：
耗资120亿美元的悉尼地铁将有31个地铁站。
价值160亿美元的WestConnext高速公路项目。
耗资150亿美元的太平洋高速公路升级和4.5亿美元的王子高速公路升级。
耗资53亿澳元的西悉尼机场。
造价24亿美元的帕拉马塔轻轨。
这些项目将提供高薪工作，促进悉尼经济的增长，进而推动悉尼房价的进一步上涨。
随着经济的持续增长，人们将有更多的可支配收入用于投资购房。
如今，布里斯班的房价中位数为796,818美元，其中独栋住宅为888,628美元，单元房为568,595美元。
CoreLogic的数据显示，在过去的30年里，布里斯班的住宅价值增长了340%（每年5.1%）。
因此，投资者可能会认为，如果在未来6-7年里，平均每年5.1%的价格涨幅继续下去，到2030年，房价中位数可能会涨到130万美元左右，单元房的价格可能会涨到80万美元左右。
正如我已经提到的，这显然只是一个粗略的指导，但布里斯班强劲的人口增长和基础设施支出应该会支撑房地产价格的长期增长。
昆士兰州政府在未来4年的基础设施支出预算为376亿美元。
展望未来，大布里斯班将受益于一系列重大基础设施项目，包括：
跨河铁路（54亿美元）是一条新的10.2公里铁路线，连接达顿公园和鲍文山，在布里斯班河和CBD下面有5.9公里的双隧道
Gabba重建-价值27亿美元
Brisbane Live（25亿美元）位于CBD的一个重要交通枢纽，一个新的1.8万个座位的娱乐场馆将由地下铁路和公共汽车基础设施提供服务。
皇后码头
布里斯班地铁（12.44亿美元）将是一个亮点这是布里斯班交通网的重要组成部分把城市和郊区连接起来。
新昆士兰癌症中心-价值7.5亿美元
根据CoreLogic的数据，截至2024年2月1日，珀斯的住宅价格中位数为676,823美元。
该市的房价中位数为708,335美元，而单元房的中位数为475,011美元。
在新冠肺炎期间上涨了25.9%之后，珀斯的住宅价值现在与2022年7月的峰值相当。
CoreLogic的数据显示，在过去的30年里，该市的年增长率为4.8%，是全国最低的。
假设未来7年的年增长率为4.8%，到2030年底，珀斯的房价可能达到98万澳元左右，单元房价格可能高达69万澳元左右。
截至2024年2月，阿德莱德的住宅价格中位数为721,376澳元至774,969澳元，单元房为490,313澳元。
根据CoreLogic的数据，阿德莱德的房价在过去30年里增长了357%，相当于年均复合增长率为5.2%。
用这个数字来预测2030年底阿德莱德的房价，阿德莱德的房价可能达到甚至超过110万澳元，单间房价略高于70万澳元。
正如他们所说，过去的表现并不总是最好的未来预测器，很明显，一些房地产趋势将会改变。
此外，这些数字没有考虑到那段时间的通货膨胀，但即便如此，这些数字也相当令人印象深刻。
从长期来看，澳大利亚房价的表现明显优于通货膨胀率。
一些房地产悲观主义者会说，过去几十年对房地产来说是特别好的，说未来的情况会一样是不公平的，尤其是在我们目前正在经历的高利率和高通胀的情况下。
然而，我想说的是，在过去的30年里，澳大利亚的经济和房地产市场出现了很多问题和挑战。
当然，Covid是一个很大的惊喜，但有趣的是，他们的房地产市场在这场大流行期间蓬勃发展。
但在过去的几十年里，我们经历了高利率和低利率，高通胀和低通胀，两大阵营的政府，税收制度的变化，海外战争，以及我们经济面临的重大挑战。
事实上，这样的例子不胜枚举，但我们的房地产市场一直保持弹性。
然而，历史也告诉我们，虽然房地产价值在短期内很难预测，但从长期来看，我们强劲的人口增长和国家财富推动了澳大利亚住宅房地产价值的上升。
支撑澳大利亚房价弹性的另一个重要因素是自住业主占主导地位——最新的人口普查显示，住房拥有率为67%，低于2006年的70%。
以下是全国房地产市场的相对最新概况：
全澳大利亚共有1110万套住宅，总价值达10.3万亿美元。
它们分布在大约15000个郊区。
一个additio每年新增17万套住房（这还不够）。
这些住房的总债务为2.2万亿美元，住宅房地产的总体贷款价值比约为24%。
住宅房地产占澳大利亚家庭财富的56.7%。
投资者拥有大约30%的澳大利亚住宅。
澳大利亚有超过224万的个人房地产投资者。
48%的投资者持有1个投资物业，18.86%持有2个，5.81%持有3个，2.11%拥有4个，0.87%拥有5个，0.89%（或19,920）的投资者持有6个或更多的投资物业。
有三个重要趋势可能会在未来6-7年塑造房地产市场，并有助于提供有价值的见解，了解房地产价格如何支撑到2030年……甚至更久。
我们的人口将显著增长。
更多的就业机会将会被创造出来。
随着知识的增长，工资将继续增长Sed工作将会有高薪。
澳大利亚统计局的最新估计表明，未来十年，澳大利亚人口预计每年将增加39万人，这比前十年的年增长率（不包括新冠肺炎期间）高出10%。
在接下来的五年里，澳大利亚的年平均人口预计将达到39.5万人。
因此，从现在到2027年，澳大利亚的人口预计将增加230万，总人口将从2660万增加到2890万。
州+地区
未来5年的年增长率
增长份额%
2029年人口
%分布
新南威尔士州
117500年
30%
9046800年
31%
维多利亚
126000年
32%
7528500年
26%
昆士兰
80700年
20％
5943500年
21%
南澳大利亚
18500年
5%
1968300年
7%
澳大利亚西部
37100年
9%
3071400年
11%
塔斯马尼亚
4130年
1%
603400年
2%
北部地区
3360年
1%
275100年
1%
行为
7610年
2%
509300年
2%
澳大利亚
394900年
100%
28946300年
100%
ABS：中期预测（2022年）se)。财政2024年至2029年的平均年增长率。
这意味着我们需要建立一个相当于另一个珀斯的城市——就人口规模而言——以适应未来5年的预计增长。
在未来五年内，将需要建造大约120万套新住房——每年24万套——以适应预计的人口增长。
其中约80%的增长预计将在新南威尔士州、维多利亚州和昆士兰州定居。
从现在到2030年，如果包括西澳大利亚，这四个州可能会占到人口增长的90%左右。
我们在Metropole使用的系统使用了我所谓的自上而下的方法（从宏观到微观），它帮助许多客户建立了大量的投资组合，其中的房产价值在不到10年的时间里翻了一番。
我们会先检视影响香港房地产市场的宏观因素，然后深入到微观层面。
以下是6个步骤：
我们从宏观经济的大局开始经济环境)。
我们寻找合适的州来投资（一个因其生态而表现优于澳大利亚市场平均水平的州）经济增长和人口增长)。
我们寻找在资本增长方面表现优异的郊区（通常是拥有合适人口结构的高档化社区）。
我们在郊区寻找合适的地段（投资级地段是关键）。
我们寻找合适的物业（在这些投资级地段内的投资级物业）。
（不便宜的）合适的价格。
小贴士：记住：专注于投资级房地产！
投资者最关注的是寻找投资级房地产。
“便宜”的房产永远都是“便宜”的，所以不要以为自己买到了便宜货。
在接下来的几年里，我预计房价的涨幅将超过公寓价格，但地理位置优越、土地面积可观的联排别墅也将是绝佳的投资选择，目前许多首次购房者的需求强劲，因为他们被价格赶出了市场。
这并不意味着公寓不会成为好的投资，有些人会。
我看到，在我们首府城市的中环郊区，单身人士和年轻夫妇对适合家庭居住的公寓有着强烈的需求，他们想要享受优越地段的便利设施，但买不起房子或联排别墅。
新公寓的建设成本正在飙升，这意味着新开发项目需要以更高的价格上市，从而推高现有公寓的价值。
毕竟，大流行向我们展示了事情变化的速度有多快。
我们所知道的是，人口统计、移民水平、人口、国家财富和住房负担能力将继续是未来值得关注的关键趋势。
