【编者按】美国房市正经历一场静悄悄的地域大洗牌。曾经炙手可热的“阳光地带”因过度开发与需求退潮陷入库存积压、价格阴跌的困局；而被长期忽视的“铁锈地带”却凭借相对可负担的房价和稳定需求逆势升温。房产分析师尼克·格利预言，这种南北分化将在2026年形成固化格局，并持续影响未来数年市场走向。无论是计划置业的家庭，还是房地产投资者，都需要重新审视“价值洼地”的定义——当狂热退去，真正的韧性往往藏在意想不到的地方。以下是深度解析：
在经历了多年普遍快速的价格上涨后，美国房地产市场将在2026年进入一个“新时代”，房地产分析师尼克·格利指出——这个时代将以鲜明的地区分化为标志。
“像克利夫兰、哈特福德、奥尔巴尼和芝加哥这样的铁锈地带城市，房价仍在上涨，库存紧张。与此同时，佛罗里达、德克萨斯和亚利桑那等州的阳光地带城市房价正在下跌，库存量达到十年来的高点，”房地产分析平台Reventure App的首席执行官兼创始人格利在周日于X上发帖写道。
格利所描述的是阳光地带市场的急剧下滑，而这些市场在疫情期间曾火爆一时。像佛罗里达和德克萨斯这样的州，在过去几年经历了最大的价格回调，它们在2020年至2022年间需求激增，当时远程工作的兴起使得来自其他州的人们可以搬迁到那里。
当时，大量新居民涌入这两个州，寻求更实惠的住房、宜人的气候、较低的税收，以及与加利福尼亚和纽约等地相比相对更低的生活成本。需求的激增推高了该地区的房价，常常使本地人望而却步，开发商则以建设热潮作为回应。
但在这些新房建设期间，一切都变了。公共卫生紧急状态结束后，重返办公室的命令给国内迁移泼了冷水，迫使许多已经搬迁的人返回他们原先离开的州。住房成本和抵押贷款利率达到如此高度，以至于许多人根本买不起房。
结果，许多阳光地带市场的库存开始堆积——包括一些疫情期间最热门的繁荣城市，如奥斯汀和纳什维尔——买家开始获得更多与卖家谈判的筹码。
在佛罗里达和德克萨斯等过去几年全美建房最多的州，房价现在正在下跌，而全国平均水平仍在上升。根据Redfin的数据，10月份佛罗里达州房屋的中位售价为408,400美元，较去年同期下降0.39%。在德克萨斯州，中位售价为341,800美元，较2024年10月下降0.81%。
同月，美国典型房屋的中位售价为439,869美元，较去年同期上涨1.3%。尽管全国范围内房价的飙升已经放缓，但正如格利所说，东北部市场库存仍然紧张，支撑着房价。
格利表示，在疫情购房狂潮之前，阳光地带市场“确实便宜且负担得起”。但情况已非如此——这是为什么需求不如几年前那么高的主要原因。
“截至2019年10月，像田纳西这样的州，抵押贷款成本/收入比率低于25%（德克萨斯、北卡罗来纳、佐治亚也是如此，甚至佛罗里达也接近真正的可负担水平），”这位房地产分析师写道，他指的是抵押贷款金额与借款人收入之间的关系。
一些分析师认为，住房成本——包括抵押贷款还款——不应超过月总收入的28%，总债务不应超过36%。
“然而，如今，这些州大多数都处于抵押贷款成本/收入比率超过35%的区间，”格利写道。“这导致购房需求减少，市场库存过剩，解释了目前正在发生的价格下跌。”
与此同时，铁锈地带的房价相对而言仍然更可负担——这支撑了销售。
“铁锈地带的购房成本也上升了，像俄亥俄、伊利诺伊和密歇根这样的州，抵押贷款成本比率从20%上升到了30%，”他说。
“虽然这些市场比以前更贵了，但它们仍然处于本地人至少还能获得抵押贷款资格的范围内。这导致了更可持续的需求和价格的持续上涨，即使在全国房屋销售衰退的背景下也是如此。”
根据格利的说法，今年已开始形成的美国房地产市场分化将在2026年固化，并可能在未来数年持续。
“这种趋势可能会在未来几年持续，因为东北部/中西部将从‘逆向疫情迁移’中获得人口，而且对于本地买家来说，那里的可负担性状况优于南部，”他在X上写道。
“建筑商和投资者最好遵循这一趋势，因为它可能会持续数年，”他补充道。
格利对2026年及未来几年的预测，可能并非每位美国购房者所期望的。
铁锈地带的购房者将无法享受到这位房地产分析师预计的阳光地带那样的价格下跌，因为紧张的库存将维持高房价。
另一方面，虽然阳光地带的一些买家可能会被更多的机会和更便宜的交易吸引回市场，但同一地区等待出售现有房产再购买新房的房主，看到自己的资产价值迅速缩水，可能就不会高兴了。
