【编者按】首尔公寓拍卖市场正经历前所未有的热潮！随着房价持续攀升，政府通过贷款限制和土地交易许可区等调控手段收紧交易，却意外点燃了拍卖市场的烈火。去年，首尔公寓拍卖成功率飙升至四年新高，多个热门区域成交价甚至超过评估价1.5倍。这场由政策挤压催生的“拍卖狂欢”，不仅折射出楼市资金的汹涌流向，更暴露出调控政策下的市场扭曲现象。当常规购房通道收窄，嗅觉灵敏的投资者正疯狂涌入监管较少的拍卖市场，创造出一个又一个令人瞠目的成交纪录。这场冰与火交织的博弈，将把首尔楼市带向何方？
去年首尔公寓拍卖成功率（竞拍成功价与评估价比率）达到自2021年以来的四年最高点。随着公寓价格持续上涨，政府通过贷款限制和土地交易许可区收紧交易管控，导致监管相对宽松的拍卖市场需求激增。部分小区甚至出现成交价超过评估价1.5倍的现象，显露出市场过热态势。
房地产拍卖信息公司Jiji Auction数据显示，去年首尔公寓平均拍卖成功率达97.3%，创2021年（112.9%）以来新高。2021-2022年因房地产市场低迷，该比率曾急剧下滑，但2023年回升至82.5%，2024年达92%，去年已逼近100%。
在首尔25个行政区中，九个区域拍卖成功率突破100%。城东区以110.5%居首，其后依次为江南区（104.8%）、广津区和松坡区（102.9%）。永登浦区（101.9%）、铜雀区（101.6%）、中区（101.4%）、麻浦区（101.1%）及江东区（100.7%）亦突破百分百大关。除中区外，这些区域均属汉江沿岸的“汉江带”。
自“10·15措施”推行土地交易许可区制度后，部分热门区域出现成交价超评估价1.5倍的火爆场面。去年11月拍卖的城东区金湖洞3街斗山公寓一套60㎡单位，在40名竞拍者角逐后以133.75亿韩元成交（评估价83.5亿韩元的160.2%）；上月1日拍卖的城东区圣水洞2街清江江边公寓60㎡单位，则以275.5亿韩元落槌（评估价182.9亿韩元的150.6%）。通过拍卖购得的公寓不受土地交易许可区“传贳（全租）禁售令”限制，有效降低初期资金压力。Jiji Auction专家李周贤指出：“无居住资格限制的拍卖市场正涌入海量需求，只要政府调控政策不变，这股热潮将持续蔓延。”
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