【编者按】在寸土寸金的韩国首尔，一个新落成的“网红”复合楼盘正陷入一场尴尬的漩涡。它曾因巧妙规避严苛的“土地交易许可区”政策而备受投资者追捧，开盘时甚至出现近900:1的惊人抢购比例。然而，光鲜的“逆政策红利”之下，却是入住后居民与开发商之间难以调和的矛盾。从商业与居住空间规划混乱，到空调外机侵占公共区域、垃圾处理设施形同虚设，种种设计缺陷让业主们苦不堪言。当沟通无果、诉求石沉大海，当初高价抢购的房产，如今竟纷纷以低于入手价挂牌出售，形成鲜明的“负溢价”现象。这不仅是首尔一隅的个案，更折射出在全球许多高密度城市开发中，资本逐利、设计短视与居民实际生活品质之间日益尖锐的冲突。以下为事件详情。
在首尔东大门区龙头洞的一个新建商住复合社区里，出现了一批又一批带着负溢价（俗称“麻皮”）的待售房产。尽管该社区成功避开了土地交易许可区的限制，但居民与项目开发商/建筑公司之间的冲突却持续不断。居民们就商业与居住空间分隔不足、垃圾处理设施安装不当等问题要求整改，但由于解决迹象渺茫，他们现在正以低于原始售价的价格抛售自己的单元。
据房地产业内21日消息，位于首尔东大门区龙头洞26-14号的“Hillstate Metroble Cheongnyangni”项目中，一套专有面积41平方米的城市生活住宅单元挂牌价为6.5亿韩元。这与当初8亿韩元左右的原始售价相比，出现了约1.5亿韩元的负溢价。一套高楼层、专有面积48平方米的单元也以8.646亿韩元的价格上市，负溢价达3000万韩元。其他附有免交定金或价格可议等额外条件的单元，也在等待买家。
该复合社区位于首尔东大门区龙头洞26-14号，地下6层至地上28层，包含288套城市生活住宅和96套办公公寓。这些城市生活住宅在2022年2月的认购期内，平均竞争率达到47:1，最高竞争率甚至达到899:1，曾引起房地产市场的极大关注。
Hillstate Metroble Cheongnyangni是成功规避政府高强度调控政策（即“10·15措施”）中土地交易许可区规定的社区之一。位于土地交易许可区内的房产需要提供实际居住证明，这使得“差价投资”——即买家租赁房产后再转售——几乎不可能实现。城市生活住宅遵循与公寓相同的住房法律，但必须满足专有面积小于84平方米、单元数少于300套等标准。这类住宅不计入住房配额，可享受税收优惠，同时也避开了土地交易许可区的规定，因此与公寓相比，资金负担相对较轻。
尽管该社区规避了土地交易许可区规定且毗邻交通枢纽，但负溢价现象反复出现，原因在于居民与开发商/建筑公司之间就社区内设施安排存在持续冲突。
居民指出，62个商业空间所需的17台室外空调机组中，有15台密集安装在通往4楼住宅区（城市生活住宅和办公公寓）社区设施的走廊附近。
居民A表示：“目前62个商业空间中只有4到5个完成了租赁，但一旦所有租户入驻，所有空调机组全力运行，使用社区设施的居民将不得不忍受噪音、灰尘和热排放。”他补充道：“商业空调机组理想情况下应安装在1至3楼的商业设施区域。”
实际上，在通往4楼健身房（供城市生活住宅和办公公寓居民使用）的露台上，安装了5台大型商业空调机组，遮挡了外部视野。另一台机组则放置在紧急疏散路线旁边。居民们认为，这种布局在紧急情况下可能妨碍视线，带来安全风险。
社区的垃圾处理设施是居民提出的另一个问题。通往一楼垃圾设施的通道非常狭窄，仅能勉强容两人并行，这违反了要求车辆顺畅通行的建筑审查标准。根据东大门区厅今年2月的建筑委员会审查标准，垃圾设施必须确保“车辆进出顺畅，居民使用方便”。
此外，居民们担心，处理总共384套住宅和62个商业空间垃圾的场地空间有限，一旦全部入住，垃圾可能会堆积溢出，从而加剧不便。
建筑公司现代建设就商业空调机组安装在住宅露台的问题回应称：“2至3楼的露台属于商业区域，难以进入，但4楼的露台是整个建筑共享的外部空间（架空层）。安装符合预先批准的设计和许可标准。”
关于垃圾设施的位置和大小，现代建设表示：“该设施在许可阶段已获批准，综合考虑了垃圾收集车路线、行人安全、建筑设计限制等实际条件。为了尽量减少居民不便，我们已经安装了导风板、进行了绿化、添加了隔墙，并在电梯内提供了付费空调选项。”
东大门区厅的一位相关人士解释称：“该社区在通过首尔市建筑审查后获得了最终批准，因此预计不会有问题。对于垃圾设施的大小没有具体规定，而车辆进出顺畅的要求是建议性的，并非强制。”他补充道：“安装商业空调机组的4楼露台是共享的公共空间，并非城市生活住宅或办公公寓的专用设施。”
