【编者按】在澳大利亚多数城市房价高企、租金飞涨的当下，墨尔本却逆势呈现独特现象——独立屋租金不升反降，成为全澳租房最便宜的首府城市。这背后究竟是政策调控的胜利，还是市场失衡的预警？当宜居性与可负担性成为全球城市的共同难题，墨尔本的数据波动像一面棱镜，折射出住房供给、投资流向与民生福祉间的复杂博弈。本文透过专业报告与专家视角，解析这座连续多年蝉联“全球最宜居城市”的明星都会，如何在租金天花板下寻找平衡，又为其他城市带来哪些启示。（编者按完）
当澳大利亚大多数城市和地区的住房可负担性持续恶化时，墨尔本却出现了一组令专家将其与州政府政策联系起来的数据异动——如今在这里租独立屋，竟比12个月前更便宜。
根据Domain最新报告，截至2025年12月的一年中，澳大利亚各首府城市整体租房成本普遍上涨，但墨尔本独立屋周租均价却逆势下降1.7%，成为全澳所有城市中唯一出现租金下跌的房产类型。
这座常年稳居“全澳最宜居城市”榜首的都市，如今以周租580澳元的均价，成为全澳租房最便宜的首府城市——因为要价已触达“可负担性天花板”。
租金下跌对维多利亚州的租客、房东和投资者将产生复杂影响，而全澳正面临新房短缺和空置率低迷的困境。
租金为何不涨反跌？
截至2025年12月的一年内，墨尔本独立屋周租下降10澳元，租户每年可节省520澳元。
但公寓租金却持续攀升，从2024年12月的周均550澳元涨至580澳元，已与独立屋租金持平。
墨尔本周均公寓租金仍低于悉尼（750澳元）、布里斯班与珀斯（均为650澳元）、达尔文（598澳元），与堪培拉持平，仅高于霍巴特（480澳元）和阿德莱德（525澳元）。
Domain研究与经济主管尼古拉·鲍威尔指出，墨尔本住房供应量比其他城市更充足：“租客拥有更多选择空间，这意味着房东在定价时必须更加现实。”去年12月墨尔本空置率达1.6%，为全澳首府最高。
首次购房者增多，投资者撤离
联邦与州政府的政策调整产生显著影响。鲍威尔解释，全国性首次购房者新政（仅需5%首付）促使更多租客转向购房，降低了租赁需求。同时，维多利亚州针对投资房产的税收改革增加了持有成本，导致近年大量投资者抛售本地房产，转向其他州投资。
目前维多利亚州投资比例仅为34%，远低于新南威尔士州的46%。房地产委员会调研显示，投资者因“严苛的税收设置”正远离墨尔本，选择税费更优惠的州份。
该委员会维多利亚州副主任安德鲁·洛科姆警告：“墨尔本的宜居性历来依赖住房、基础设施的私人投资支撑。若投资持续流失，将难以满足当前与未来居民的住房需求。”
全国租金图谱
鲍威尔预测，由于触及“可负担性天花板”，墨尔本租金将保持稳定，“暂无加速上涨迹象”。全澳范围内，悉尼独立屋周租800澳元居首，达尔文、堪培拉与珀斯以700澳元紧随其后。公寓租金则全线上涨，悉尼以750澳元领跑。
“租赁市场竞争依然激烈，但可负担性正日益制约租金上涨空间。”鲍威尔强调，“澳大利亚仍处于房东市场，所有首府空置率均低于2%。”
宜居与可负担如何兼得？
《经济学人》2025全球宜居指数显示，墨尔本在医疗、教育、基础设施等维度评分领先，位列全球第四宜居城市。墨尔本大学生涯规划中心专家凯特·雷纳指出：“墨尔本的公共空间、公共交通连通性与安全性表现突出，住房类型与密度多样化，便于居民根据需求调整居住条件。”2025年11月全澳18,406套新房审批量中，维多利亚州以5,215套位居第一。
墨尔本的经验与挑战
雷纳坦言，生活成本正在侵蚀宜居性：“政府既需建设配套设施，又要避免价格飙升逼走居民。”她呼吁所有城市加大社会住房与中密度住房投资：“社会住房需求最紧迫、住房压力最突出，这是帮助无家可归者或极端住房困难群体获得稳定居所最直接的路径。”同时，新建住房必须配套交通基础设施，避免居民被困在偏远郊区。
在宜居光环与租金数据的反差之间，墨尔本正在书写一部城市发展的现实寓言——当住房回归居住本质，政策天平应当倾向何方？这场全澳瞩目的租金波动，或许正是未来城市转型的预演。
