你有点想知道所有这些利率上升到底有什么影响？
毫无疑问，它们正在影响中低收入者，普通抵押贷款持有人和租房者现在被认为处于财务压力之中。
但楼价已连续五个月持续上涨，租金继续飙升，零售消费有增无减，通货膨胀仍未动摇。
正如我们所知，利率随着通货膨胀而上升，但包括在通货膨胀数据中的一揽子商品包括租金和能源成本。
在一个反常的第22条军规情景中，租金被更高的利率迫使上涨，这将房东赶出市场并减少出租物业的供应，而能源价格压力与利率无关，所有利率上涨世界不会降低电价，从而降低通货膨胀。
首次购房者和租房者可能认为，随着无情的加息导致房价下跌，这对他们来说可能是一线希望，但这种情况也没有发生。
因此，随着这一看似无效的加息周期持续下去，澳大利亚储备银行(RBA)行长菲利普·洛(PhilipLowe)非常明确地表示升级将继续，房地产价格还能继续增长多久，借款人和借款人会承受多大的痛苦租房者承受。
房地产价格上涨——目前
房地产市场今年开局走强，在全国房价连续五个月上涨后，市场状况愈发强劲，价格上涨的范围越来越广。
5月份，除达尔文外，所有首府城市的房价均上涨。除新南威尔士州偏远地区和维多利亚偏远地区外，其他各州的房价也出现上涨。
本周发布的PropTrack房价指数显示，目前的价格反弹在5月份继续，价格上涨变得更加普遍，并且在整个市场范围内扩大。
全国房价现已连续第五个月上涨，5月份上涨0.33%，今年迄今上涨1.55%。
5月份的持续上涨使全国房价在过去一个季度上涨了1.03%，这是自2022年第三季度价格见顶以来最强劲的季度增长速度。
那么，是什么抵消了利率压力呢？
迁移是一个很大的因素。
每年约有235,000人从海外抵达，这意味着需要找到约100,000所或更多的房屋。这是在政府试图通过每年建造200,000套来解决100万套住房短缺的时候出现的。因此，至少需要十年时间才能克服这一缺口，并且随着新房批准和建造量的直线下降，投注资金表明这是乐观的。
移民给所有首府城市带来了房价压力。随着越来越多的国际移民登陆人口稠密的悉尼和墨尔本，来自那里的州际移民为西澳大利亚、南澳大利亚、昆士兰和区域房地产市场提供资金。
缺乏土地和住房供应也给市场带来了FOMO感。
尽管某些地区的供应限制相对于市场总库存略有缓解，但新上市的流量仍然疲软，卖家受益于与其他供应商较低的竞争，从而保持了价格底线。
楼价上行压力依旧
估计有880,000户固定利率抵押贷款将于今年到期的澳大利亚家庭每月需要多找数千美元来偿还贷款，因为低利率时代已被更高的浮动利率贷款所取代。
与2022年4月利率处于最低点时相比，平均抵押贷款为576,985美元的借款人每年必须额外找到15,000美元，因此抵押贷款悬崖迫在眉睫。
但PropTrack高级经济学家EleanorCreagh表示，储备银行决定在5月份提高现金利率并没有阻止当前的房价反弹，事实上恰恰相反，价格上涨范围扩大到整个市场，并保持弹性计算得出的借贷能力变化意味着下降。
“利率可能仍会进一步上升，预计经济也会放缓，这可能会在未来几个月对房价造成压力，但随着后视镜中的大部分利率收紧和见顶，大部分买家在借贷能力和抵押贷款服务成本方面所经历的不确定性正在下降，这意味着他们可以更好地了解他们的预算可以走多远，”Creagh女士说。
“随着人口增长的增加，高建筑成本加剧的房屋短缺也将支撑价值。
“在人口增长、租赁市场紧张和新房供应不足的推动下，我们预计未来几个月房价将继续上涨，预计未来几个月大多数首府城市的房价将恢复正增长。”
但有市场脆弱迹象
VicTas董事总经理HerronToddWhiteTonyKelly在接受API杂志采访时表示，一个双速发展的房地产市场正在出现。
他说：“加息的影响可能需要长达18个月的时间才能显现出来，因此我们可能要到今年年底才能真正看到加息的影响以及房地产价格的反应。”
“尽管一些统计数据表明整个市场的房地产价格都在上涨，但目前市场比许多人意识到的更加脆弱。
“从估值师的角度来看，市场似乎没有增长或激进，意向书销售的增加和拍卖活动的减少就证明了这一点。
“高端市场比低端市场强得多，那些有能力购买的人继续这样做，这推高了行业统计数据中代表的平均价格上涨。”
传统上，随着春季销售旺季的临近，待售房屋的数量会显着增加，凯利先生表示，一个城市将成为更广泛市场的风向标。
“像墨尔本这样的强劲市场的表现将是市场实力的真正指标。
“墨尔本比大多数首府城市更稳定，因为它的波动比黄金海岸、悉尼或珀斯要小，这些地方的市场变化更快，而且存在更多变数，例如旅游业或临时劳动力。”
租房者有什么喘息的机会吗？
自新冠疫情爆发以来，首府城市的租金上涨了25.7%，地区租金上涨了29.2%，分别使租金中位数分别增加了125美元/周和116美元/周。
过去一年，超过40%的澳大利亚房屋和公寓市场的租金涨幅达到两位数。
海外移民和国际学生的激增，加上租房清单的严重短缺，导致澳大利亚首府城市的年度租金涨幅创下历史新高。
现在在许多地区买房比租房便宜。
在租金下降的同时，有迹象表明价格上涨的步伐可能正在放缓。
CoreLogic的全国租金指数显示租金增长率略有放缓，5月份租金上涨0.8%，而4月份和3月份分别上涨0.9%和1%。
CoreLogic经济学家KaytlinEzzy表示，月度增长率放缓导致年度趋势下降，10个月来首次跌破两位数，全国租金在截至5月的12个月内上涨了9.9%。
不过，她补充说，这主要是受区域市场放缓的推动，该区域的租金在本月上涨了0.3%，低于2022年3月创纪录的1.2%的月增长率。
“与一年前相比，地区租金增长大幅放缓，而首府城市的租金在5月份上涨了1.0%。
“当你按房产类型进一步细分这个数字时，我们可以看到单元房行业承受的压力最大，由于相对负担能力，租金增长速度快于独立房。”
凯利先生说，工作保障和人口增长是目前对住房和租赁市场的两个最大影响。
“这个市场周期与过去许多金融紧张时期不同，因为工作保障一直很高，这让消费者有信心继续消费，而且经济不会降温，这会导致通胀继续。
“政府正处于需要劳动力来填补关键职位并推动经济发展的困境，但鉴于目前的空置率，更多的人意味着更多的需求和更严重的住房危机。”
文章问答
2023年澳洲房价会上涨还是下跌？
PropTrack高级经济学家EleanorCreagh预计，受人口增长、租赁市场紧张和新房供应不足的推动，未来几个月房价将继续上涨。
澳大利亚的租金还在上涨吗？
自新冠疫情爆发以来，首府城市的租金上涨了25.7%，地区租金上涨了29.2%，分别使租金中位数分别增加了125美元/周和116美元/周。过去一年，超过40%的澳大利亚房屋和公寓市场的租金涨幅达到两位数。
