【编者按】美国房市正经历一场前所未有的“供应寒冬”，年轻家庭望房兴叹，政界却将目光投向了资本利得税。一边是共和党议员力推减税以“激活存量”，另一边专家直言“杯水车薪”。这场围绕税收杠杆的博弈，究竟是真能撬开僵局的市场钥匙，还是隔靴搔痒的政治噱头？当通胀持续侵蚀购买力、利率高企冻结交易，单纯调整税负能否化解深层结构性危机？本文带你穿透政策迷雾，看各方如何在这场住房 affordability 的战役中角力。
美国正深陷住房短缺困局，部分议员提议通过降低房产销售资本利得税来破冰。但这一构想能否真正缓解全美购房压力，专家们意见两极。
本周，得州共和党参议员泰德·克鲁兹与南卡州共和党参议员蒂姆·斯科特联名致函财政部长斯科特·贝森特，敦促其动用行政权力，通过将资产“基准”（即购入价格）与通胀指数挂钩来降低资本利得税。
根据CNBC获取的信件内容，现行法律要求投资者按资产基准价与售价差额缴纳资本利得税。但议员们要求财政部将基准价按通胀调整，以反映其按当前美元计算的实际价值。
克鲁兹和斯科特指出，这项税收优惠可能激励持有大量资产净值的长期业主出售房产。他们在信中写道：此举将“为寻求首套房产的年轻家庭增加房源供应”。
房产平台Realtor.com周二数据显示，美国住房供应缺口（即现有存量与所需住房之间的差额）在2025年预计已达403万套，较2024年的380万套持续扩大。
关注房产销售资本利得税的议员远不止这两位。
2025年，两党议员在众议院和参议院同步推出《更多房源上市法案》，拟将首套住房销售利润的资本利得税免税额翻倍，并每年按通胀调整。众议院版本法案已提交筹款委员会审议，目前仍处于讨论阶段。
若按草案通过，单身申报者的免税额将从25万美元升至50万美元，夫妻联合申报者将从50万美元提高到100万美元。而25万/50万美元的额度标准自1997年以来从未调整。
共和党研究委员会1月发布的“和解框架2.0”纲要更进一步，主张对出售给首次购房者的房产以及房东出售给租客的租赁住房完全免征资本利得税。
前佐治亚州共和党众议员玛乔丽·泰勒·格林曾单独提案取消首套住房销售资本利得税，总统特朗普在7月对此表现出兴趣。
他当时告诉记者：“如果美联储降息，我们根本不必这么做。但我们确实在考虑对房屋资本利得实行零税收。”
全美房地产经纪人协会2025年报告显示，越来越多的房产卖家正突破资本利得税免税额上限，该组织长期呼吁改革。
据其估算，2900万业主（占比34%）可能超过单身申报者25万美元的免税额，800万人（占比10%）或突破夫妻联合申报50万美元的限制。
耶鲁大学预算实验室2025年分析指出，2022年利润超过免税额的业主通常财富水平更高、收入更丰厚。
超出限额者需对超额利润缴纳最高20%的资本利得税（具体取决于应税收入）。部分高收入者还须额外缴纳3.8%的投资净收益税。
尽管多数专家认同住房可负担性已成严峻挑战，但资本利得税改革是否对症下药仍存分歧。
本周，包括市场研究所、自由经济中心、美国税制改革组织在内的数十家保守派低税负机构联合致信众议院议长迈克·约翰逊和参议院多数党领袖约翰·图恩，声援《更多房源上市法案》。
这些倡议者在CNBC获取的信件中写道：“税负压力抑制房屋交易，收紧住房供应，让千禧一代家庭更难购置所需的家园。”
自由派智库卡托研究所税收政策研究主任亚当·米歇尔在1月报告中另指出，扩大或新增资本利得税豁免可能“释放部分住房存量”。
其他税收政策专家则持反对意见。
非营利公共政策组织布鲁金斯学会2月报告显示，扩大资本利得税豁免对多数高龄家庭并无助益。因此该政策难以改变卖方行为。
城市-布鲁金斯税收政策中心客座研究员霍华德·格莱克曼向CNBC直言：“这对解决供应问题几乎毫无作用。”
长期研究老龄化与养老政策的格莱克曼补充道：“老年人固守住房有太多复杂原因，而税收问题恐怕是他们考虑清单上的最末一项。”
