**编者按：** 在夏威夷火奴鲁鲁，一场关于可负担住房政策的激烈辩论正在上演。市议会提出的三项法案，意图调整甚至取消部分针对开发商的税收减免和激励措施，引发了建筑商和住房倡导者的双重反对。支持者认为，这些改革能确保公共资金真正用于惠及社区的可负担住房，防止开发商钻空子；反对者则警告，此举将大幅增加项目成本，打击建设积极性，让本就严峻的住房危机雪上加霜。这场博弈的核心，是如何在财政责任与住房紧迫需求之间找到平衡。当“税收公平”遇上“住房危机”，火奴鲁鲁的选择，或许能为许多面临同样困境的城市提供一面镜子。以下为报道全文：
火奴鲁鲁市议会提出的三项措施，正同时遭到建筑开发商和住房倡导者的反对。原因是部分市议员试图修改瓦胡岛现有的可负担住房开发激励政策。
于1月22日提出的第14、15和17号法案，旨在修订该市现行的可负担住房法律，以减少或取消房地产税收豁免，以及针对开发商的相关住房激励和豁免要求。
批评者称，这些法案将破坏项目融资或大幅增加项目成本，阻碍可负担住房的开发。他们还断言，这些措施可能会影响计划中围绕交通导向开发（TOD）的项目，这些项目毗邻该市耗资逾100亿美元、正向卡卡阿科推进的轨道交通项目。
批评者特别指出，其中一项措施——第17号法案——如果获得通过，将废除该市2019年根据第7号法案设立、针对低收入家庭的可负担租赁住房开发计划。
住房行业的许多人士公开反对所有这三项措施，这些法案在周三的市议会会议上进行了三读中的首读。
尽管如此，市议会主席汤米·沃特斯表示，新法案可能为市政府提供更多的财政监督，并确保市政府给予私人开发商的税收优惠能为广大公众带来价值。
“税收豁免是具有战略性和针对性的公共投资，必须反过来为我们整个社区提供有意义的利益，”沃特斯在一份声明中说。“当开发商获得税收减免时，市议会必须在其他地方弥补这笔损失的收入，这意味着用于公共服务的资源减少，甚至可能增加我们居民的税收负担。”
由沃特斯和市议员埃丝特·基亚艾纳提出的第14和15号法案，要么旨在减少混合收入项目的房地产税豁免，要么针对一项全岛范围的可负担住房要求，该要求适用于新建10个或以上待售住宅单元，或将酒店或办公楼改建为多户住宅的房地产转换项目。
堵塞漏洞
第14号法案被称为“住房税收公平法案”，据市议会的一份新闻稿称，该法案旨在堵塞“长期存在的漏洞”，并澄清“资格要求，以确保税收豁免支持真正的可负担性——而非技术性合规或部分承诺”。
沃特斯表示，第14号法案“确保当我们有目的地向开发商提供税收豁免时，我们的社区能够获得切实、有益的长期可负担住房作为回报。”
根据草案，第14号法案规定，只有项目中专门用于低收入单元的部分——例如，总住宅单元中20%的单元专为收入在美国住房和城市发展部确定的地区年收入中位数（AMI）80%或以下的人群——才有资格获得税收豁免。该法案指出，这将“防止将福利应用于开发项目中无关或非可负担部分的做法”。
根据2025年的州数据，80%的AMI相当于个人年收入85,150美元，或四口之家年收入121,600美元。
新闻稿称，第14号法案设定了最低15年的受监管可负担期，将确保“可负担单元长期对本地家庭开放，而不是迅速恢复到市场价”。
根据修订后的结构，监管协议必须明确标识所申请豁免涵盖的每个地块或住宅单元。新闻稿称：“这些变化带来了更高的透明度，并提高了市政府跟踪、核实和执行可负担性要求合规性的能力。”
“这真的很直接：如果你获得了公共利益，你必须为社区做出贡献，”基亚艾纳在一份声明中说。“这项改革将保护税款，加强长期可负担性，并确保每一项公共投资都能真正为火奴鲁鲁人民服务。”
住房空置
被称为“无开发商救助法案”的第15号法案，旨在实现类似的目标。
由沃特斯发起的第15号法案，将废除对某些计划开发项目（包括轨道交通线附近的TOD项目）开发商的某些可负担性要求，这些项目寻求额外的建筑高度或密度，同时还将废除对可负担租赁和出售住宅单元的营销期要求。
沃特斯表示，第15号法案的拟议修改旨在防止可负担单元空置数月，并使住房政策与现实家庭需求保持一致。“空置的可负担住房库存对任何人都没有帮助，”他在一份声明中说。
租赁项目
由基亚艾纳和市议员斯科特·西本提出的第17号法案，实质上旨在到2027年7月1日终止根据第7号法案进行的可负担租赁住房开发。
第7号法案于2019年在前市长柯克·考德威尔任内通过，旨在放宽私人开发标准，并为符合条件的开发商项目提供激励措施——例如10年房产税豁免，以及免收市政府申请费用。
第7号法案的初衷是重新开发3,204块较小的地块（面积在5,000至20,000平方英尺之间），用于分区为“公寓”的高密度房产。同样，如果开发标准放宽，该措施预计将在分区为“公寓”、“公寓混合用途”或“商业混合用途”的地产上额外创造多达21,000个单元。
作为允许在地产上建造更多公寓的交换条件，公寓租金必须对收入达到AMI 100%的租户是可负担的——在2025年，这相当于个人年收入90,500美元，或四口之家年收入129,300美元。
2023年6月1日，市长里克·布兰吉亚尔迪签署了第8号法案，将原定于2024年5月21日到期的第7号法案再延长七年——即至2031年。
同年，私人开发商、总部位于火奴鲁鲁的Lam Capital LLC的保罗·林完成了一个位于马基基地区的26单元开发项目，该项目被认为是火奴鲁鲁第二个——但却是他公司第一个——在第7号法案支持下建造的可负担租赁住房项目。
这栋位于欧内斯特街1427号的建筑采用预制混凝土建造，耗时不到九个月，于2023年11月开放，在一块超过5,300平方英尺的土地上建有24个单间公寓和两个一居室单元。
在该建筑内，单间公寓面积为260平方英尺，一居室单元面积为430平方英尺。开发商表示，2023年，单间公寓的月租金起价约为1,500美元——包括煤气、水、垃圾和电等所有公用事业费，而一居室单元的租金约为1,900美元，同样包含所有公用事业费。
然而，在全市范围内，根据第7号法案进行的新的可负担租赁住房私人开发仍在进行中。
2024年，市规划与许可局告诉《火奴鲁鲁星广报》，截至2024年6月下旬，已向市政府提交了52份第7号法案项目的申请。
但同年，DPP工作人员表示，只有一个第7号法案项目——Puuhue Apartment LLC在莉莉哈街附近普胡埃广场311号的25单元开发项目——已经完成，并获得了市政府颁发的占用证书。
2026年初，DPP官员确认有更多第7号法案项目上线。“六个项目已经完成并颁发了（占用证书），”DPP发言人戴维斯·皮特纳告诉《星广报》。
除了311普胡埃广场的项目外，DPP指出另外五个可负担租赁项目位于：阿尔加罗巴街1751号、主教街1060号、基瑙街1226号、奥利夫大道216号和欧内斯特街1427号。
“六个已完成的第7号法案项目为瓦胡岛的住房存量增加了189个单元，”皮特纳说。但是，“第7号法案之外也有项目出售可负担住房单元，所以总体数字可能更高。仅就第7号法案而言，是189个单元。”
“此外，目前有13个项目正在建设中，”他断言。“目前有39个项目正在审查中。”
皮特纳指出，除非未来颁布新的法律，否则终止第7号法案计划的时间框架保持不变。“截至今天，根据该条例，该计划将于2031年5月21日终止，”他说。
强烈反对
在周三的市议会会议上，这三项与住房相关的法案遭到了许多公众人士和私人开发商的反对。但第17号法案及其要求在2027年前废除第7号法案计划的呼吁，招致了最尖锐的批评。
参与了马基基区欧内斯特街1427号项目的开发商吉娜·蒂伦作证反对第17号法案以及沃特斯提出的相关住房措施。
“在住房危机中，终止一个已见成效的可负担住房计划是能想象到的最糟糕的政策，”她说。“如果有什么不同的话，这个议会应该扩大和支持这个计划。……这个法案最大的问题就是它的存在本身。”
“它发出了一个明确的信息，即火奴鲁鲁市县政府不会履行其承诺，并且不是一个投资这些项目急需资金的好地方，”她说。“这个法案的存在本身就是一个巨大的‘停止营业’标志。”
蒂伦随后要求市议会无限期推迟第17号法案。
青年劳动力组织“夏威夷未来住房”的执行董事李旺也“绝对确信地”反对第17号法案。
“火奴鲁鲁正处于全面的住房紧急状态。家庭挤在一起住。三代人住在一套公寓里，”王说。“在这里出生的年轻人负担不起留在这里的费用。而重要的劳动力队伍正被高房价挤出，离开本岛。”
他断言，“每次我们看到‘第17号法案’这类东西，一切都会放缓，情况会变得更糟。”
一家大型房地产开发商也反对第17号法案。
“这项法案目光短浅、有害，直接破坏了火奴鲁鲁本已脆弱的可负担住房渠道，”阿瓦隆集团项目经理麦金利·伊兹说。“甚至在通过之前，仅仅提出这项法案就会向开发界发出不稳定的信号，并削弱公众对第7号法案计划的信心。”
市议员泰勒·多斯·桑托斯-塔姆也反对第17号法案。“缺失的是中小型公寓，首次租房者可以从父母家搬进去的那种，”他说。“对于那些只是想稍微改善一下生活条件的家庭来说。”
他补充说，他不能支持“一项废除成功的第7号法案计划的法案”。“所以，这是我三年来在市议会任职期间，第一次对一读项目投‘反对’票，”多斯·桑托斯-塔姆说。
作为第17号法案的共同发起人，基亚艾纳——她的第3议会选区涵盖瓦胡岛向风面——指出，第17号法案的起因是她的一些选民反对在他们社区建造第7号法案类型的住房单元，这“违背了”该市的Koolau Poko可持续社区计划，该计划指导从马卡普角到卡内奥赫湾北端的未来发展。
基亚艾纳还指出，市议会副主席、住房、无家可归者和公园委员会主席安德里亚·图波拉正在起草一项“关于第7号法案的综合法案”，旨在将多项可负担住房法案合并为一项立法。
在会上，沃特斯断言，本届市议会自各位就任以来“已批准超过10,800个单元，其中约有8,373个单元被确定为‘可负担’单元。”
沃特斯还指出，包括第17号法案在内的相关措施将在委员会中“在公开论坛上”进行商讨。
最终，市议会以7比2的投票结果（马特·韦尔和多斯·桑托斯-塔姆反对）通过了第17号法案的一读。相反，市议会一致通过了第14和15号法案的一读。
该委员会的分区和规划委员会预计将在未来某个日期审议所有这三项措施。
会议结束后，长期以来一直表示希望在瓦胡岛创造更多可负担住房的市长办公室，对市议会的可负担住房法案仍持观望态度。
市长通讯主任斯科特·亨伯告诉《星广报》：“作为一个总的前提，政府支持现有计划，例如第7号法案，这些计划在为我们社区现有基础设施的地方提供住房存量方面有着良好的记录。”
根据夏威夷住房金融和发展公司2022年的数据，瓦胡岛拥有超过19,320套可负担住房单元。
