【编者按】在楼市调控政策频出的当下，首尔房产市场却上演了一幕令人瞠目的“逆势狂欢”。去年6月贷款新规落地后，首尔小户型公寓价格竟以惊人涨势碾压大户型，成为冰冷政策中的“异类热浪”。这背后，究竟是刚需族的无奈转向，还是投资客的精准博弈？当“再小也要住江南”的执念撞上贷款限额的枷锁，微型住宅何以频频刷新天价纪录？本文将揭开首尔楼市这场“以小搏大”的财富游戏，看方寸之间如何搅动万亿资金洪流。（编者按约）
自去年6月27日贷款调控政策实施以来，首尔小户型公寓价格涨幅显著超越大面积户型。这归因于政策导致可用资金缩减，推动实际需求向小户型转移。此外，“再小也要买江南”的情绪持续发酵，使得江南三大区（江南、瑞草、松坡）的小户型公寓每一两个月就频繁刷新成交价纪录。
根据KB房地产截至12日按专有面积统计的平均售价数据，去年12月首尔小户型公寓（60㎡以下）平均售价为9.4165亿韩元。相较于同年6月政策实施时的8.5349亿韩元，涨幅达10.3%，在所有面积分类中增长最为迅猛。由于首都圈抵押贷款上限锁定在6亿韩元，购房者需准备更多现金储备，导致需求集中涌向资金压力相对较小的户型。小户型涨幅全面碾压更大面积户型：中小型（60㎡以上~85㎡以下·9.4%）、中型（85㎡以上~102㎡以下·9.2%）、中大型（102㎡以上~135㎡以下·8.5%）及大型（135㎡以上·7.7%）。
去年1-2月首尔小户型月度环比涨幅仅0.1–0.2%，但6月涨幅骤升至2.5%，7月保持1.8%增长。9月后更持续领跑所有户型，涨幅分别为：9月1.2%、10月2.2%、11月2.4%、12月1.4%。
◇“蜗居江南”成新信仰
江南地区对小户型的追捧远比江北狂热。这被解读为“即使蜗居也要挤进江南”的强烈执念。首尔江南11个区的小户型公寓价格去年6至12月上涨11.1%，而江北14个区涨幅仅为9.5%。
尤其在江南三大区，为地段弃面积的购买热潮持续涌动，小户型接连创下成交神话。松坡区蚕室洞“LisenTs”项目27.68㎡专有面积户型，于上月12日以17.6亿韩元成交价刷新纪录。每平米6358万韩元的单价，是首尔均价（1529万韩元）的四倍有余。该户型去年9月曾以16亿韩元创下纪录，三个月内竟再度暴涨1.6亿韩元（10%）。松坡区可乐洞“Helio City”49㎡户型上月31日也以23.45亿韩元缔造新神话，距离去年11月22亿韩元的纪录仅隔一个半月。
友利银行房地产研究所所长咸英珍指出：“去年三季度前几乎波澜不惊的66㎡以下公寓，在四季度突然大幅拉升。这反映出政府6·27房贷新政与10·15调控措施出台后，需求正向贷款门槛相对较低的区域集中迁移的趋势。”
