【编者按】伦敦房市正经历一场“冰与火”的考验。一边是十年间公寓实际价值暴跌22%的残酷现实，一边是租金居高不下、保障房需求创十年新高的民生困境。脱欧、加息、生活成本危机叠加豪宅税新政，让这座国际都市的房产市场步履维艰。本文透过专业数据与政策分析，直指市场复苏三大关键：政策确定性、租赁法落地效率、建筑安全审批积压破解。当迷雾中的买卖双方仍在观望，当数万套新房困于审批流程，伦敦需要的不仅是短期急救，更是一场关于治理效能的深层变革。以下是我们的编译解读——
2025年，伦敦平均房价下跌2.4%，而同期全英房价平均上涨1.7%。
彭博最新数据显示，过去十年伦敦公寓实际价值平均缩水22%。脱欧、利率飙升、生活成本危机等连环冲击持续发酵，加之针对高价房产的新税政（主要影响伦敦及东南部地区），共同造就了这场价值蒸发。
尽管伦敦购房者的负担能力相对提升，但许多渴望“上车”的群体仍困于首付缺口。租赁市场供应紧张则牢牢托住租金底线。当前，社会住房需求已达十年来最高峰。
那么，伦敦房市究竟需要什么才能重振旗鼓？以下是我的新年愿望清单。
终结政策迷雾
房产市场虽能消化变化，却难抵不确定性带来的冲击。首篇关于预算案可能调整房产税的报道发表于8月19日——距政策落地还有三个多月。文章披露了对价值超50万英镑房产加征新税的提案。
若当时成真，伦敦超半数房产将受波及。此后99天里，针对房产税的猜测持续发酵，直至11月26日预算案公布前，无数伦敦业主始终悬心。买家、卖家和投资者整整一年中有近三分之一时间困于传言漩涡。
最终政府推出的“豪宅税”（针对价值超200万英镑房产）实为封顶附加费。相比传闻中的诸多措施，该政策力度更温和，且要到2028年才会影响伦敦房产市场——范围虽小却意义重大。
然而估值机制如何运作（今年初将开展磋商）、阶梯式附加费如何影响门槛价格区间等问题，至今仍无定数。
若我对2026年只能许一个愿望，那便是：别再重蹈2025年下半年的覆辙。只有当买卖双方对税改清晰可预见，市场才能理性行动。
筑牢《租客权利法》实施根基
5月1日生效的《租客权利法》将带来系列变革：禁止无过错驱逐、严控租金涨幅等，旨在提升租客居住稳定性、肃清不良房东，业内普遍对此表示欢迎。伦敦110万私人租赁家庭将受影响。自2019年保守党政府启动改革讨论以来，租客与房东皆期待明确新规。该法的实施亦是缓解房东忧虑、激励住房投资、提升行业标准的契机。
但其中一项条款仍存重大隐忧：当房东与租客无法就涨租达成一致时，可诉至初级法庭。业界担忧法案生效后法庭可能不堪重负，导致裁决长期延误。若中小房东因流程拖沓或结果难测而撤离市场，供应收缩必将进一步推高租金。
全力破解建筑安全审批积压
伦敦年均住房需求约8.8万套，但Molior London研究显示，去年动工的私人住宅不足5000套。多数保障房依托私人开发项目兴建，因此新开工量锐减对伦敦无疑是重击，尤其对亟需社会住房的群体更是雪上加霜。去年10月，伦敦市长被迫推出应急措施：将开发项目的保障房配比要求从35%降至20%，并启动快速规划通道。
然而新房开发停滞还另有他因。《建筑安全法》对消防安全的改革至关重要，但“第二关口”（施工前审批）与“第三关口”（竣工后审批）的实施进程异常缓慢，导致大量工地停滞、崭新楼宇空置待检，数万套住房悬于半空。建筑安全监管机构报告称，截至2025年12月的12周内积压案件已减半，但前路依然漫长。若开发商和投资者因担忧官僚主义导致无限期延误，便不敢投身新项目。唯有简化审批流程并投入监管资源，才能让紧缺住房真正流入市场。
治理效能决定成败
所有这些愿望都指向同一核心：良好治理至关重要。房产税泄露事件表明，当买卖双方数月置身迷雾，不确定性足以造成重创。《租客权利法》本可提升行业标准，但前提是法院获得充足资源、系统能应对必然增长的纠纷。《建筑安全法》对消防安全意义重大，但唯有升级实施体系、加快审批速度、增强结果可预见性，才能真正奏效。
当规则清晰明确、改革扎实落地、系统顺畅运行时，伦敦住房市场方能重新为市民创造价值。
格雷恩·吉尔莫（克鲁顿斯研究与洞察总监）
