有个国家几乎家家有房，全是“一户一宅的自住者”。据说，这个国家满溢着李在明总统所说的“不炒房的好公民”。这个国家就是罗马尼亚。根据欧盟统计局的数据，到2024年，罗马尼亚的住房自有率高达94%，位居欧盟之首，也是全球最高水平之一。这里几乎没有无房户，多房家庭也极其稀少。那么，罗马尼亚是住房天堂吗？完全不是。相反，这个国家正因“一户一宅”的比例过高而饱受各种弊端之苦。
在齐奥塞斯库独裁时期，国家拥有罗马尼亚70%的公寓。然而，伊利埃斯库领导的第一届民主政府开始以极低价格向租户大规模出售公房。十多年间，220万套住房被卖，租户瞬间成了房主。但随之而来的并非福音。
首先，住房建设市场几乎崩溃。由于收入水平低，且家家户户已有住房，对新房或额外住房的需求萎缩。许多人至今仍住在共产主义时代留下的老旧房屋里。住房过度拥挤率——即居住房间数少于家庭成员数的比例——高达40.7%，是欧盟平均16.9%的2.4倍。统计还显示，14%的罗马尼亚人住在没有浴室或室内厕所的房子里。
更大的问题是私人租赁市场近乎瘫痪。由于几乎人人都是房主，只有1.3%的罗马尼亚人从私人房东那里租房。即使其他地区出现工作机会，人们也因缺乏租房而难以搬迁。这导致许多人干脆离开国家。约20%的罗马尼亚人——400万人——目前居住在海外。罗马尼亚是欧洲人才外流的典型例子，虽然因素诸多，但极高的住房自有率是关键原因之一。
华威大学教授安德鲁·奥斯瓦尔德提出理论：过高的“一户一宅”比例会严重损害劳动力市场。单人住房自有率越高，工人流动性越差，通勤时间越长，失业率也越高。罗马尼亚完美契合这一理论。相比之下，住房自有率低于50%的德国（47%）和瑞士（42%），则发展了促进区域流动的私人租赁市场。难道德国和瑞士比罗马尼亚落后，所以自有率更低吗？
副作用还不止于此。由于几乎没有私人租房，罗马尼亚年轻人只能依附于父母家。基于街区的阶级差异也愈加固化，因为新房建设和购买路径狭窄，继承房产的文化根深蒂固。
那么，韩国的住房政策呢？虽然本意并非如此，但正逐步将房地产市场推向罗马尼亚的境地。政策迫使多套房主出售住房，让“缺口投资”购房更难，并减少租赁供应。此外，政府甚至不接受“非自住的一户一宅者”，这会迫使人们自住其房。如果继续下去，自行居住的一户一宅比例将上升，导致租赁房源紧缺。首都圈地区全租和月租价格暴涨，已引发购房需求激增。10日，恢复对多套房主征收更重的转让税后，房源进一步减少，加剧了房地产市场的不稳定。
政府应当考虑，“一户一宅的自住者”比例过高，可能将房地产市场推向罗马尼亚的命运。罗马尼亚的案例清楚地表明，全民有房且只住自家房，并非天堂。
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