这篇专栏来自Trendlines，这是我的商业时事通讯，涵盖了塑造波士顿及其他地区经济的力量。如果你想在周一和周四通过电子邮件收到它，在这里注册。
既然美联储(fed)正在降息，马萨诸塞州的房地产市场会恢复正常吗?
别指望它。
现状:未来一年，抵押贷款利率不太可能大幅下降到足以解决库存不足问题的程度。库存不足已经推高了美国的房价，而在待售房产较多的市场，成本则较为温和。专家说，原因如下:
美联储上周降息50个基点——甚至更多——已经被计入抵押贷款机构提供的住房贷款利率。美联储官员暗示将逐步放松信贷，限制抵押贷款成本未来回落的速度。如果没有经济衰退，预测者预计超低利率不会回归，超低利率在大流行之前和期间将抵押贷款压低至3%至4%的范围。
数据方面:美联储将短期联邦基金利率下调至4.9%。利率影响着整个经济体的借贷成本，但并不直接影响抵押贷款。10年期美国国债是住房贷款的基准。
在美联储周三加息前一天，10年期美国国债收益率已经从4月份的4.71%跌至3.65%，这是今年以来的最高水平。
的滴
股价上涨之际，通胀有所降温，央行官员暗示，他们正朝着放松信贷的方向迈进。
根据房地美数据，30年期固定抵押贷款平均利率在美联储宣布降息前一周下滑至6.2%，较5月初下滑了整整一个百分点。
上周，该利率降至6.09%。(房地美平均股价的最高涨幅是去年10月的7.8%。)
接下来会发生什么:在新的预测中，美联储政策制定者预计联邦基金利率将在今年年底降至4.4%，到2025年底降至3.4%。但预测人士说，抵押贷款利率不会有那么大的变动。
美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)预计，30年期抵押贷款利率将在12月前反弹至6.5%，然后在2025年底前小幅降至5.9%。富国银行(Wells Fargo)更为乐观，预计今年剩余时间内利率将横盘，到2025年底降至5.55%。
"抵押贷款利率的任何进一步下滑都将微乎其微，"全美地产经纪商协会首席经济学家Lawrence Yun上周表示。“美联储未来的降息不仅在预期之中，而且不会产生如此大的影响，因为大规模的联邦借款将减少可用于抵押贷款的资金。”
危机所在:尽管有所改善，但住宅市场仍然一团糟。
美国8月份的单户住宅销售比去年同期下降了4.2%。据《calculaterisk》通讯的作者比尔?麦克布莱德(Bill McBride)称，这是连续36个月销售额同比下降。
房地产经纪人和抵押贷款机构表示，利率需要降至5.5%，甚至更低，才能刺激销售。大波士顿地区8月份仅售出1,055套房屋，为本月最低水平
2010年以来第n次。中位价攀升至91.5万美元，创下8月份的最高纪录。
联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)提供的最新数据显示，到2024年初，四分之三的抵押贷款持有人的利率低于5%。
这种所谓的低利率锁定将许多潜在的房屋卖家拒之门外。
好的一面是:春季以来抵押贷款利率的下降让购房者松了一口气。
五月，月
一套75万美元的房子，第四季的本金和利息是4073美元(假设首付20%)。按照今天的利率，这个坚果每月下降了440多美元，一年下降了5300美元。
最后的想法是:我们不太可能回到大衰退(Great Recession)带来的长期超低利率时代。
但即使我们这样做了，廉价的抵押贷款也不一定能解决房地产市场的问题。
是的，更多被锁定的业主可能最终想要出售，这有助于增加供应。但也会有大量购房者，房价可能会上涨
继续走高。
"住房市场的真正问题在于，住房市场已经不足，而且未来还将继续不足，"美联储主席鲍威尔在上周升息后的新闻发布会上表示。“这不是美联储能真正解决的问题。”
限制分区和对住宅开发的强烈反对是马萨诸塞州和美国其他许多地区的罪魁祸首。
亲爱的海湾州人，错不在美联储，而在我们自己。
您可以通过larry.edelman@globe.com与拉里?埃德尔曼联系。
