丹尼·里奇（Dany Ricci）两年多前从旧金山搬到了匹兹堡。去年，里奇在布卢姆菲尔德（Bloomfield）租了一间相对昂贵的房间，但一位室友不再为她支付账单和房租。利玛窦使用“他们”和“他们”的代词，她想结束租房的生活。
“我只是不想让我的生活状况受房东、物业管理公司或室友之类的摆布，”他们说。
里奇当时在做一份临时工，没有什么积蓄，但他们参加了房屋所有权课程，并了解了城市桥梁社区土地信托。这家非营利组织成立于五年前，目的是帮助在这座城市建造永久性的经济适用房，像里奇这样的人是该组织的主要支柱：他们收入稳定，但不高，信用评分良好，有足够的储蓄来支付一些交易费用。
土地信托公司在东自由（East Liberty）有一处排屋待售，这个社区对许多低收入居民来说已经负担不起了。土地信托会把房子卖给里奇，但保留房子下面土地的所有权。利玛窦可以在房子里积累资本，但如果他们决定搬家，他们就得把房子卖给其他收入不高的人。
里奇说，他们很高兴接受这个价格上限：“对于来自加州的人来说，拥有自己的房子真的像是一个白日梦。多年来我都是靠薪水过日子。这就是我妈妈正在做的。我的很多朋友都在这么做。”
今年夏天，里奇在院子里种了一棵树，并计划开始一个花园：“我觉得我真的可以扎下根来，一切都还在那里。”
像利玛尼这样的成功故事是土地信托模式在全国越来越受欢迎的原因，也是桥梁之城成为匹兹堡首屈一指的土地信托的原因。但它面临着挑战，试图跟上负担能力危机的步伐，这场危机的增长速度似乎超过了信托公司的能力。
社区土地信托使经济适用房永久化，这与典型的补贴经济适用房方式不同。通过Grounded Solutions创建土地信托的杰森·韦伯（Jason Webb）说，经济适用房补贴通常允许房产在30年后以市场价格出售。
土地信托越来越受欢迎：该国土地信托的主要支持者Grounded在2022年进行的一项调查显示，土地信托的数量在过去十年中增加了30%。它发现总共有43,000多套土地信托房屋已经建成或正在建设中。
十多年前，社区非营利组织开始考虑将土地信托引入匹兹堡。当时，像劳伦斯维尔这样的地方，只有少数几个社区住房市场繁荣。土地信托被视为一个机会，不仅可以帮助低收入居民找到住房，还可以在这些社区不堪重负之前挽救它们的特色。
“我们开始看到一些奇闻轶事，‘嘿，你知道，我的兄弟不能搬回来了，我的孩子不能搬回来了，我的侄子不能再搬回来了，’”埃德·努瑟（Ed Nusser）说，他当时是劳伦斯维尔公司（Lawrenceville Corporation）的住房主管。
努瑟说，大约十年前，劳伦斯维尔的平均房价已经超过了20万美元。居民们担心影响。
根据Zillow的数据，现在整个城市的平均房价为23.5万美元，努瑟说，住房负担能力的挑战已经无处不在。
他说：“数据显示，整个城市、整个县都是如此。”“房价和租金的增长速度都快于收入的增长。”
为了应对这一挑战，Musser成立了城市桥梁社区土地信托基金。从那以后的五年里，这家非营利组织已经成为匹兹堡地区首屈一指的土地信托机构，为39名居民提供了经济适用房。另外还有35套住宅正在建设或即将开工。
“那种大胆的创业阶段已经结束了，”Nusser说。“现在，这家公司正在进入一个稳定的增长阶段。”
今年早些时候，Nusser离开了City of Bridges，成为阿勒格尼县行政长官Sara Innamorato的住房战略主管，这一变化反映了当地进步领导人对土地信托工作的看法。
今年7月，Innamorato在桥之城五周年纪念活动上发表演讲时表示，住房是该县面临的最大挑战。Innamorato说，对于接受县调查的居民来说，这是第三个最重要的问题，也是黑人受访者的首要问题。她补充说，没有足够的经济适用房可供出租的主要原因之一是没有足够的经济适用房可供购买。
许多居民“想要投资他们的社区，发展他们的社区。他们希望获得稳定和代际财富，这是自有住房带来的。”“但对太多人来说，这条路被堵住了。房价高企、供应有限、外地投资者咄咄逼人，或者房屋根本不适合居住，这些都阻碍了房地产市场的发展。”
土地信托试图回答的问题是，他们能帮助多少像里奇这样的居民找到负担得起的住房？
土地信托公司的房地产主管朱莉·尼格罗（Julie Nigro）最近参观了Hazelwood的四套新房，经过近五年的规划和准备，这些新房已接近完工。
尼格罗穿过前门的一块木板，展示了房子的三层玻璃窗户、额外的隔热层和太阳能电池板。这些增加的项目提高了土地信托的项目成本，但对未来的所有者来说应该会更经济。
尼格罗说：“我们不仅要建造经济适用房，还要确保人们住得起。”
在过去的几年里，土地信托在旺季有5到10套房屋正在建设中。尼格罗说，今年他们有25个，其中5个已经售出。
她说：“管理所有这些……需要大量的电子表格。”
尼格罗又在加菲尔德（Garfield）停留了一段时间，在那里，土地信托公司拆除了社区一部分的一套复式公寓，并以每套15万美元的价格出售翻新后的公寓。它拆除了附近的另一栋房屋，并将用三座新的模块化房屋取而代之，每栋房屋的售价约为20万美元。
“桥梁之城”在邻里邀请的社区开展工作。加菲猫的地块被布卢姆菲尔德-加菲尔德公司（Bloomfield-Garfield Corporation）卖给了信托基金，该公司希望保护低收入住房，而不是看到另一栋房屋以市场价格出售。
加菲尔德有自己的土地信托，但该组织的成员加里·奇林乔内（Gary Cirrincione）说，它缺乏开发数百万美元住房项目的能力。
“我们没有信心在这个领域竞争。整个城市的资源都开始枯竭。”“因此，桥之城一直在保护这些资源，并朝这个方向投资。”
但这并不容易。尼格罗说，在加菲尔德建造或翻新房屋的成本大约是信托基金出售房屋所得的两倍。她说，筹款是土地信托工作最慢的一部分，因为它从联邦、州、县和市的项目中拼凑资金。
“每个项目都是一片雪花，”尼格罗说。
土地信托将很快开始在Hazelwood的另一个项目上工作，这可能会降低其成本：一栋四单元的建筑，其中包括两套家庭式住宅和两套较小的住宅。每套住房的总成本将减少近10万美元——与该项目建造单户住宅相比，这足以为多一个家庭提供一套住房。
Nigro说：“当你建造一个屋顶而不是四个屋顶时，这有助于规模经济。”
尼格罗曾为阿勒格尼县经济发展公司设计过更大的低收入租房项目。她说，有更多的政府资金可用于建设大型租赁项目。
她说，虽然土地信托的重点一直是单一地块，但“在一些有意义的地方，我认为尝试建造更多的多单元建筑，可能有助于我们节省一些成本，同时还能创造出真正不错的产品。”
事实上，匹兹堡第二大土地信托公司已经准备完全放弃对独栋住宅的关注，将更多的注意力放在更大的开发项目上。
该市最集中的土地信托房屋不是由桥梁市（city of Bridges）建造的，而是由奥克兰信托（Oakland Trust）建造的。该组织由奥克兰规划与发展公司（Oakland Planning and Development Corporation）赞助，自2018年以来，已经在该社区建造了17套永久性经济适用房，目前还有9套待售。
但奥克兰规划与发展公司（Oakland Planning and Development Corporation）执行董事安德烈·博伊科维茨（Andrea Boykowycz）表示，由于奥克兰的房地产市场，土地信托可能会从单户住宅转向多户住宅。
博伊科维茨说，当奥克兰的房屋挂牌出售时，买下它的几乎都是一家公司或房东。而且，新业主往往会把房子分成超出租住许可的小块出租。但她说，执行住房法规会让大约8000名学生露宿街头。
房东以10万美元的加价购买房屋。博伊科维茨知道这个数字，因为土地信托已经出售了一些市场价格的房子，这些房子要求买家住在房子里，而它们的售价远低于房东购买的房子。博伊科维兹说，这使得奥克兰对许多人来说都负担不起，尤其是黑人居民。
这似乎是一种土地信托会蓬勃发展的社区。但奥克兰土地信托（Oakland Land Trust）在寻找买家方面遇到了困难：在它今年投放市场的九套房屋中，迄今只有两套签订了合同。
博伊科维茨说：“大多数人可能认为，在奥克兰买一套经济适用的房子是不可能的。“此外，奥克兰以学生租赁为主而闻名，很多人不一定认为这里是一个拥有住房的人居住的地方。”
博伊科维茨说，她的组织正在重新考虑其住房方式，以配合社区2022年的社区总体规划。该计划强调增加多户住宅的密度，而不是单户住宅。
博伊科维茨说，如果有什么区别的话，那就是专注于单户住宅会让负担能力问题变得更糟。
她说：“我们进行的每一个项目，我们翻新的每一栋房子，都把市场从多户出租或单纯出租中撤出，这进一步减少了供应。”
大多数土地信托的支持者表示，这只是提供经济适用房的“综合”战略的一部分。接地解决方案公司（Grounded Solutions）的国家政策主管布莱恩·斯特隆伯格（Brian Stromberg）说，对于这部分应该有多大，目前还没有一个全面的计划。
“我不知道我们是否真的有一个50年的目标，”对于信托应该发挥的作用，斯特隆伯格说。他估计，目前土地信托公司只负责市场上0.001%的房屋。“它真的非常非常小。”
如果该运动希望变得更大，还有一些障碍需要清除。
最近的几个土地信托项目和计划是由联邦COVID援助资助的，这一资金来源很快就会枯竭。
与此同时，尼格罗说，高利率和最近建筑成本的飙升使得建造房屋和居民购买房屋的成本更高。
提倡各种类型住房的倡导组织匹兹堡住房协会（Pro-Housing Pittsburgh）认为，改变分区法规将使土地信托公司和私人开发商的经营成本更低、更容易。
“建造它真的非常非常昂贵，”匹兹堡亲住房组织（Pro-Housing Pittsburgh）的成员戴夫·瓦茨（Dave Vatz）说。“这就是为什么绝大多数匹兹堡人和匹兹堡地区阿勒格尼县的人都有市场价住房的原因。”
City of Bridges在推动近年来最大的住房法规改革之一方面发挥了重要作用。该公司在美景区（Fineview）的一个开发项目被搁置了，因为那里不允许新建联排别墅。匹兹堡市议员鲍比·威尔逊帮助通过了一项法律，使排屋在全市范围内合法。
威尔逊在“桥梁之城”五周年纪念活动上预测，更多的变化可能很快就会到来：“我们希望对分区进行大量调整。这就是我们的目标。”
Dave Breingan是Lawrenceville United的执行董事，他说他已经和City of Bridges合作了好几年，目的是创建一个项目，让社区能够保持更多的可负担住房存量，而不需要从头开始建造昂贵的住房。
例如，布莱根说，劳伦斯维尔的一名居民最近中风，在COVID大流行期间失去了工作。面对丧失抵押品赎回权，她最终把自己的土地卖给了土地信托公司，以偿还抵押贷款的余额。她保留了这栋楼的所有权和她头上的屋顶，同时又增加了一处房产，这处房产将永远保持在人们负担得起的水平。
“她没有孩子，所以她不担心给她的继承人留下最大的资产，”布林根说。“看到这座房子将被保存下来，永远留给像她这样的家庭，她真的很兴奋。”
