Jeff Ostrowski, Bankrate.com
在如今昂贵的住房市场上，获得抵押贷款的批准可能是一项挑战。抵押贷款利率从大流行时期的低点飙升，房屋价值接近历史高位，房价升值速度超过了工资增长。
所有这些都意味着不能保证贷款人会批准你的抵押贷款申请。下面我们来看看贷款人是如何决定延长信贷的，以及抵押贷款申请被拒绝的一些常见原因。
抵押贷款承销是如何运作的？
抵押贷款承销是核实和分析你提供给贷款人的财务信息的过程——所有这些都是为了给你一个“是”、“否”或“可能”的答案。作为申请的一部分，你要提交银行对账单、w -2表格和其他税务文件、最近的工资单以及贷款机构要求的任何其他文件。
不要再对过去的贷款或电影《生活多美好》（It's A Wonderful Life）有任何刻板印象了，在电影中，银行家通过你握手的力度和衬衫的松脆度来判断你的信用。在大多数情况下，信贷员或抵押贷款经纪人将收集您的信息并将其提交给承保软件系统。例如，将出售给房利美（Fannie Mae）的贷款将使用Desktop Underwriter (DU)，而出售给房地美（Freddie Mac）的贷款将使用Loan Product Advisor （LPA）。
房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）是政府支持的企业，它们与贷款机构保持联系，以保持抵押贷款市场的稳定。这两家银行购买或回购了美国大约三分之二的住房贷款。
像DU和LPA这样的系统不允许太多的人类判断。该软件决定你是否被批准、拒绝或被要求提供额外信息。
这种被官方称为“自动承销”的做法，如今已成为一种常态——这是2007-09年抵押贷款危机及随后的金融危机爆发后，抵押贷款融资领域改革的一部分。Rocket Mortgage首席商务官比尔?班菲尔德（Bill Banfield）表示：“在危机之前，有更多的回旋余地。”“现在，大部分主观性都消失了。”
有很多原因——从你的收入到你购买的房产类型——你可能会看到你的抵押贷款被保险软件拒绝了。如果真的发生了，人类信贷员可能也无能为力。
记住：除了你的批准或拒绝，贷款机构在承保过程中决定的主要是你的抵押贷款利率。他们还利用承保来决定向你收取多少费用。
拒绝抵押贷款的原因
抵押贷款技术公司Blue Sage Solutions的首席运营官大卫?亚奇表示：“房利美（或房地美）可能会面临一千个潜在问题。”“这是承销过程中的噩梦。”以下是承销商拒绝抵押贷款的一些更常见的原因。
1. 你有信用问题
你的信用评分是决定你的抵押贷款利率的最重要的因素——以及你是否能获得批准。一般来说，最好的交易是给信用评分在740或以上的借款人，而那些在“良好”范围内（670到739）的借款人是最受欢迎的。
你有资格获得某些类型的抵押贷款，但分数比其他类型低得多。例如，VA贷款一般适用于分数在620或以上的借款人，而由FHA支持的贷款则适用于分数低至500的借款人。
在申请抵押贷款之前，检查你的信用评分和信用报告，并对任何错误提出异议。如果你的信用评分很低，在申请之前努力提高它（例如，你可以要求信用卡公司提高你的信用额度，这会自动降低你的信用利用率）。如果你有一个合格的信用评分，确保你在抵押贷款过程中没有做任何事情导致它下降，比如错过付款，刷爆信用卡或申请其他新的贷款。
如果你根本没有信用评分，一些贷方确实有其他信用评分方法，比如分析你的银行存款。事实上，在2025年1月，房利美发布了新的DU更新，以支持“为那些信用记录有限或没有信用记录的人群增加获得信贷的机会”。
2. 你的收入不足
你的债务收入比（DTI）——你每月总（税前）收入用于偿还定期债务的部分——向贷款人表明你是否有能力承担额外的主要债务。如果你的DTI太高，你可能会被拒绝抵押贷款。大多数贷款机构要求DTI低于43%。如果你有一些因素可以抵消更高的DTI，比如一个大的储蓄账户，有些会高达50%。
目标是让你的还款义务占到你收入的三分之一左右：DTI在36%左右是理想的，这样你就有资格获得更好的贷款条件。如果你欠了很多学生贷款、汽车贷款或信用卡余额，在申请抵押贷款之前，先把这些余额还清。
此外，还要考虑贷款的期限：期限越长，月供就越负担得起。因此，选择30年期的抵押贷款可能会降低你的抵押贷款被保险公司软件拒绝的几率。但请记住，与短期贷款相比，你在贷款期限内要支付更多的利息。
在收入方面，当抵押贷款申请人是自雇人士时，问题经常出现。该软件适用于w -2表格——雇主的工资和税单——当你用其他方式证明收入时，它可能会标记你的文件。如果你的收入不规律，即使你的收入很高，也可能会引起问题。
此外，企业主在报税时往往会最大化冲销和费用——但这种常见做法会使承保模式陷入混乱。Angel Oak是一家专门从事非合格抵押贷款（超出传统标准的抵押贷款）业务的银行，其总裁汤姆?哈钦斯表示：“自雇人士知道自己能赚多少钱，但他们不知道承销商在寻找什么。”“他们可能会得到完全批准，但随后承销商会查看纳税申报表”，发现“每月1万美元的收入可能会变成每月5000美元。”较低的金额扰乱了软件，然后给申请人打了电话。
3. 贷款价值比（LTV）过高
贷款人还会看你想要多少抵押贷款-à-vis你所购买房屋的价值——这被称为贷款价值比（LTV）。
你的首付款越多，你借的钱就越少，你的LTV就越低。例如，如果你买了一套40万美元的房子，首付8万美元，你的LTV是80%。但如果你先付2万美元，然后为剩下的38万美元融资，那么LTV就高达95%。（虽然没有一个完美的LTV百分比，但贷款人通常希望看到它在80%左右或以下——至少对于传统贷款来说是这样。）
低首付是拒绝抵押贷款的主要原因之一。你的LTV越高，你的贷款被标记为后续问题或被完全拒绝的可能性就越高。如果你觉得你需要帮助来降低你的LTV，看看首付援助——每个州都有这样的项目，尤其是对首次购房者——来增加你可以在交易中携带的现金量。
4. 你是想投资一处不受欢迎的房产
就贷款人而言，并非所有房屋都是平等的。传统的独立式独户住宅仍然占主导地位，其他选择可能会令人困惑。
共管公寓是一种特别难融资的住房类型。为了应对2021年6月迈阿密附近一座海滨大厦的倒塌，房利美和房地美推出了涵盖公寓贷款的新规定。大型抵押贷款做市商已决定不为一些准备金不足、需要维修或面临诉讼的建筑提供融资。批评人士说，更严格的审查导致共管公寓销售崩溃，即使是没有结构问题的公寓楼。
人造房屋的融资也可能具有挑战性。如果评估师或检查员发现房屋本身存在结构性缺陷或其他问题，也可能会减慢审批速度，甚至扼杀该项目。
5. 最近你的财务生活发生了一些变化
贷款过程看重金融稳定性和可预见性（还记得我们上面提到的收入吗）。不幸的是，最近的工作变动或一段时间的失业可能会使你的认可受到影响。短暂的工作经历或收入中断也会向该软件发出警告信号。
银行账户的异常活动可能是另一个问题，即使它增加了你的现金储备。大额、不寻常的存款可能表明你借了首付款——你可能需要和抵押贷款一起偿还。如果你从亲戚那里得到了帮助你买房的钱，一定要提交一份礼物信作为你申请的一部分。
6. 你不符合贷款项目的要求
不同类型的贷款有不同的规定。
例如，如果你想获得联邦住房管理局担保的贷款，你的房子就不能超过适用于该地区的贷款限额。到2025年，大多数地区的这一数字将达到524,225美元。这所房子还需要通过一项特殊的评估，以评估房产的状况。联邦住房管理局提出的具体措施增加了拒绝抵押贷款的更多潜在理由。
同样，退伍军人管理局和美国农业部支持的贷款也有自己独特的要求。
最重要的是，贷方通常有自己的专有指导方针。未能满足其中任何一个都可能导致你的抵押贷款申请被拒绝。
7. 你的申请缺少了一些信息
一定要完整地填写抵押贷款申请表。如果它不完整，承保软件可能会放弃您的应用程序，导致自动拒绝。
申请被拒后如何获得抵押贷款
振作起来：如果你的抵押贷款被拒绝了，你也不是一无所有。这些问题都有变通的办法。
如果你有一个独特的收入情况，比如拥有一个现金流不稳定的企业，你可能会申请非qm抵押贷款。这些贷款比传统贷款有更灵活的信用标准和收入要求，使它们成为那些不符合标准借款人的理想选择。
如果你的信用评分或LTV是问题所在，你也可以考虑由联邦住房管理局或退伍军人管理局提供贷款。他们的贷款条件更慷慨，适合信用评分较低或没有现金支付首付的借款人。
手动承销
绝大多数符合条件的贷款——即有资格被房利美和房地美购买的贷款——都是通过自动承销来决定的。它快速、廉价，并且消除了过程中的偏见。但有些贷款仍由人工审核。当申请可能会通过自动化系统被拒绝时，或者如果借款人有一些不寻常的情况，但在其他方面符合条件，贷款机构通常会进行人工审核。
某些类型的抵押贷款，如大额贷款和非质量管理贷款，更有可能由人工承销。但如果你认为你的特殊情况不能被软件完全理解，你可以申请任何抵押贷款。准备好提供额外的文书工作-例如，较早的财务报表-以及较长的流程。请记住，即使有一个人工承销商，你的贷款仍然必须符合特定的要求。
底线
抵押贷款申请过程可能充满意外——其中一个关键的意外是，自动承保系统通常会决定你的批准或拒绝。承销商拒绝抵押贷款的主要原因通常包括信用评分问题、收入不足、高LTV比率、房产类型或你最近的财务状况变化。但是软件并不一定要有最后的决定权。
找出你的申请被拒绝的原因，然后寻求补救措施。例如，您可以探索传统贷款的替代方案，或者请求人工承保（由人工承销商进行审查）。其中任何一项都可能为拥有住房提供途径。
常见问题
承销商批准一笔抵押贷款需要多长时间？
这取决于贷款人，他们使用的工具，以及你提供所需信息的能力。平均而言，完成一笔新购买的抵押贷款大约需要44天。
我该多担心呢布特承保?
不是很。在你接近贷款人之前采取措施——比如偿还其他债务和提高你的信用评分——你应该在申请时感到自信。如果你仍然感到紧张，你可以在寻求预批准之前先探索一下资格预审。这是一个不那么严格的过程，可以让你知道自己的立场。
在承保期间有哪些事情是我不应该做的？
为了避免抵押贷款被承销商拒绝，做两件事。首先，不要做任何财务上的改变。保持按时支付账单，不要开设任何新的贷款或信用额度。第二，保持响应。贷款人可能会要求提供更多信息。如果你不及时提供，可能会导致拒绝。
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