作者:Amina Niasse
路透纽约8月19日电- - -尽管美国联邦储备委员会(美联储，fed)过去两年的升息打压了美国整体楼市，但从小型承包商到电视真人秀明星等家庭炒房者都受到了沉重打击。
只要问问Tarek El Moussa就知道了，他是HGTV“The Flip El Moussas”的明星，也是房地产和装修频道主打节目“Flip or Flop”的前联合主持人。
“我该如何解释(利率)?我去年被打得落花流水。我损失了很多钱。这就是商业的现实。”
事实上，炒房——或投资并经常翻新单户住宅以出售获利——已经从2019冠状病毒病大流行期间的高点回落。根据房地产数据提供商ATTOM data Solutions的数据，在2021年至2023年第四季度期间，美国房地产市场投资者的数量下降了38.85%。房地产和抵押贷款公司Redfin(纳斯达克股票代码:RDFN)的一份报告称，到2023年第四季度，投资者购买的房屋份额同比下降了11%。
Redfin称，即便如此，住房投资者在2023年在美国的住房上花费了323亿美元，而去年同期为336亿美元，而在2023年第四季度，炒房者购买了26%的最低价住房。
狂热的市场
HGTV的El Moussa在2021年买了91套房子，平均每月支付60万美元的抵押贷款。然后，抵押贷款利率飙升，南加州的房屋销售暴跌，他发现自己有一堆无法脱手的库存。
Redfin的高级经济学家陈昭(音)说，房屋倒卖在狂热的“买方市场”中表现最好，随着交易量的增加，价格也会上涨。在美联储于2022年3月开始加息以降低通胀后，买家和卖家都犹豫不决，导致房地产市场陷入僵局。
利率最终在10月份达到近8%的20年高点，由此产生的市场给投资者带来了购房者面临的同样问题——库存有限，需求不温不火。
利率有所缓和:房地美周四表示，30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.87%。尽管如此，目前的情况与疫情爆发之初大相径庭，当时低于4%的抵押贷款利率和高涨的需求有望带来丰厚的利润。
利润率下降，劳工问题
对于旧金山湾区的投资者艾丽莎·科文顿(Elisa Covington)来说，2021年的投资回报率通常在60%到70%之间波动，偶尔会达到100%。
“在2021年和2022年初，我的项目获得了更高的回报，”科文顿说。“但今年我大部分项目的利润率都符合我的预期”，达到了30%到40%。
购房者需求的减少将使投资者更容易寻找独栋房屋，但库存减少在很大程度上抵消了这一点，抑制了购房趋势。
洛杉矶JATS Properties的共同所有人兼经纪人胡里奥·马丁内斯(Julio Martinez)说:“2023年有点奇怪。”他去年只买了六套房子，甚至这还是因为其中几套房产被取消抵押品赎回权。如果不是这样，“我们可能只会做一两件事。”
一些建筑公司说，住房投资降温已经削减了新的商业活动。总部位于纽约的撒哈拉建筑公司(Sahara Builders)的老板古拉姆·穆斯塔法(Ghulam Mustafa)表示，自疫情大流行以来，他的公司的全肠子翻新项目减少，导致自2021年至2023年底的利润下降了40%。
穆斯塔法说，去年的疫情“比大流行慢得多”。
RedFin的赵说，对于那些不建造新房的承包商来说，在没有翻新房屋的情况下，稳定的项目供应将被现有房主的小额翻新项目所取代。
与此同时，对于炒房者来说，利润下降减少了他们可以聘请的装修工人，这可能会减缓销售。
JATS Properties的马丁内斯说，他不得不解雇一名全职勤杂工。除了炒房，他的家族公司还经营着经纪人和物业经理，因此劳动力的流失意味着人们对炒房项目的关注减少了。
马丁内斯说:“我们不得不放慢工人们完成项目的速度，把他们借给客户。”“通常我们会优先考虑，因为他们是我们的员工。但当我们没有足够的资金来支付我们自己的项目时，我们让他们为客户的家工作。它减轻了我们员工的开支负担。”
褪色的明星
在资金周转缓慢的情况下，炒股公司正在开展多样化的业务。
马丁内斯发现，2023年的交易量比2021年下降了一半，他开始向有抱负的投资者提供房地产担保贷款。El Moussa需要为未售出的炒房项目带来的损失做好准备，于是他转向批发购房合同，然后卖给投资者，这种交易通常净利较小，但风险低于传统的炒房。
他说:“为了为即将到来的损失做好准备，我停止了买房倒卖，我只专注于批发。”
对于炒房真人秀来说，故事也发生了变化。
根据iSpot的数据，HGTV广告收入从2021年4270万美元的四年高点下滑至2023年的3260万美元。TV是一家电视广告测量公司，尽管它继续在其细分市场中占据主导地位。
HGTV的家庭内容主管洛伦?鲁奇(Loren Ruch)表示，像《The El Moussas》这样的节目越来越多地在南加州加入了关于费率、低营业额和价格上涨的讨论，以保持观众的参与度。秀场的开发重点已转向独立的二手房，例如客房，以及多代人居住。
鲁奇说:“人们可能不会在设计或翻新项目上花很多钱，所以我们也在寻找各种更平易近人的价格点，这些价位可能是基于不进行那么多的拆除，而是真正关注空间和配置。”
