作者：Holden Lewis， NerdWallet
今年有好消息也有坏消息。
好消息是：买家将有更多的房产可供选择。房价不会暴涨。抵押贷款利率可能会下降，让买家和一些卖家松一口气。
残酷的消息是：即使抵押贷款利率下降，它们可能也不会下降太多。这将限制购房者的负担能力，只要抵押贷款利率居高不下，一些房主就会把自己的房子留在市场之外。
以下是2025年购买或出售房屋（或两者兼而有之）的小抄，以及成功房地产经纪人的建议。
人们变得真实了。关于按揭利率
2025年，购房者有一个最重要的问题：“我能找到我买得起的房子吗？”这个问题背后还隐藏着另外三个问题：抵押贷款利率会发生什么变化？房价会怎样？我能找到足够多的房屋选择吗？
首先是抵押贷款利率：30年期抵押贷款利率在2024年的大部分时间里都在6.5%以上，偶尔会在7%以上徘徊。在今年的大部分时间里，预测者都表示有信心到2025年，利率将降至6%以下。但自大选以来，预测者已开始上调抵押贷款利率预测。他们正在形成一种共识，即2025年抵押贷款利率将保持在6%以上。
从2011年2月到2022年4月，抵押贷款利率连续11年保持在5%以下，购房者和再融资者逐渐习惯了这种友好的利率环境。但我们正在进入不止一位评论者所说的“新常态”。弗吉尼亚州阿什本Re/Max Distinctive的房地产经纪人特里·罗宾逊（Terri Robinson）说，买家“已经习惯了利率的新常态——他们不再寻找3%的独角兽了。”
物价应该上涨，但涨幅不会很大
谈到房价，我们谈论的是供给和需求。2024年，当抵押贷款利率降至6.25%左右或更低时，买家迅速提出报价。当利率攀升至这一水平以上时，需求降温。随着利率上升，房屋在市场上徘徊。根据Altos Research的数据，11月的第一周，市场上的房屋数量比去年同期增加了28%。更高的库存对买家有利，因为他们有更多的房产可供选择。
住房需求仍然超过供应，但这种失衡不像以前那么严重了。这意味着房价将在2025年继续上涨，但涨幅可能不会很大，尤其是在抵押贷款利率保持在6.25%以上的情况下。
只要抵押贷款利率明显下降，房价就可能加速上涨，因为购房者不再观望，开始为有限的可用住房相互竞价。
住房短缺可能会缓解
你可以把住房短缺归结为几个因素。首先，在过去18年左右的时间里，建筑商没有建造足够的房屋和公寓。其次，许多房主之所以不出售房屋，是因为他们在2020年和2021年以超低利率进行了抵押贷款再融资。根据城市研究所的数据，几乎一半的未偿还抵押贷款的利率在3.5%或更低。
这些房主知道，如果他们卖掉房子，他们将为下一套房子支付更高的利率。美国国家经济研究局（National Bureau of Economic Research）去年11月发布的一份工作文件显示，这种被称为利率锁定的动态，在2022年第二季度至2023年第三季度的15个月里，阻止了80万房主出售房屋。
弗吉尼亚州福尔斯彻奇市McEnearney Associates的房地产经纪人斯泰西?亨尼西（Stacy Hennessey）认为，有迹象表明，随着时间的推移，利率锁定会减弱。“人们已经习惯了更高的利率。人们想搬家，”她说。“所以我认为人们会继续他们的计划，开始把他们的房子推向市场。”
弗吉尼亚州阿什本（Ashburn）的经纪人罗宾逊（Robinson）建议卖家少考虑他们放弃的低抵押贷款利率，多考虑他们已经建立起来的房屋净值。她说，下一套房子的月供“可能是相同的，也可能是更少，这取决于你有多少资产，以及你想用其中的多少来购买下一套房子。”
影响房地产市场的其他因素
现在猜测特朗普政府的政策将如何影响2025年的住房市场还为时过早。一项允许在联邦政府拥有的土地上建造住房的提议，不太可能在2025年底之前建成可入住住房。新的住房开发不会那么快建成。
根据今年8月生效的一项新规定，购房者现在要负责自己设定经纪人的佣金。（此前，卖方决定支付给买方代理人的金额。）买方可以要求卖方支付部分或全部买方代理佣金，而卖方也经常这样做。但有时买家最终会自掏腰包。中介说，这项政策使首次购房者处于不利地位，因为他们往往没有多少积蓄和财富。
给卖房者的建议
房屋卖家将继续比买家拥有谈判优势。但自2021年以来，卖家的主导地位已经下滑，他们必须投入工作，有效地推销自己的房屋。康涅狄格纽敦市Around Town房地产公司的管理经纪人安迪?萨克斯说：“别以为你掌握了通往城堡的所有钥匙。”
印第安纳州瓦尔帕莱索（Valparaiso）的房地产经纪人查克·范德·斯特尔（Chuck Vander steel）说，从展示价值开始。与房源代理合作，设定一个合理的价格，并告诉买家房屋的最新情况。
弗吉尼亚州福尔斯彻奇（Falls Church）的经纪人亨尼西（Hennessey）说，一定要让你的经纪人聘请一位专业摄影师，因为买家“会看前五张照片，如果拍得很好，他们就会继续看。”但如果他们很糟糕，他们就不会去看了。”
轩尼诗（Hennessey）哀叹房地产摄影的质量低下。“这是一则广告。这不是披露，”她说。“我们不需要看你的脏衣橱。我们不需要看到你的马桶座圈竖起来。”
给购房者的建议
经纪人说，另一方面，买家在关注房屋的乐趣之前，应该先寻找破坏交易的缺陷。
维多利亚·雷·亨德森（Victoria Ray Henderson）是马里兰州贝塞斯达（Bethesda）的购房者经纪公司（HomeBuyer Brokerage）的所有者和经纪人，她说：“不要只是走进厨房，然后说，‘哇，看看这个花岗岩台面！’”你知道，你得先看看骨头。”
如果房子有地下室，“先直接去地下室，看看地下室的状况和气味。”水进来了吗？业主是否采取措施防止水损？如果你觉得地下室可以接受，那就爬上楼梯，在厨房的柜台上闲逛。
谨慎的买家会走得更远。轩尼诗建议在竞争激烈的市场中买房的人在报价前进行房屋检查。这意味着雇佣一名房屋检查员陪同你和你的经纪人进行家庭旅行。一个小时的检查不会像报价后三个小时的检查那么深入，但它足以发现一些大问题，比如地基上的裂缝。并不是每个卖家都允许进行报价前检查，“但通常他们会这样做，因为他们希望报价没有附带条件。”
最后一点建议来自范德·斯特尔特，他敦促行动而不是犹豫。“去买吧，”他说。“不要再看利率了。如果你今天买得起房子，就买吧。”
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霍尔顿·刘易斯为NerdWallet撰稿。电子邮件:hlewis@nerdwallet.com。Twitter: @HoldenL。
文章《房屋卖家和买家：2025年你必须知道的事情》最初发表在NerdWallet上。
