【编者按】
新马捷运RTS这条"黄金通道"即将彻底改变新柔长堤的日常！2027年1月通车倒计时，柔佛新山正上演商业地产的狂欢——五星级酒店与购物中心拔地而起，百年老店与潮流品牌同台竞技。新加坡客提着大号购物袋北上扫货，本地居民却忧心忡忡：当每小时万人流量涌入仅4平方公里的老城区，昔日的交通梦魇是否会卷土重来？这场由轨道经济引发的商业变革，究竟会铸就双城记的共赢典范，还是沦为又一轮盲目开发的牺牲品？让我们透过数据与争议，揭开这场商业豪赌的真相。
新山市区天际线即将迎来巨变：随着新柔捷运系统（RTS）预计2027年初通车，多个集酒店、公寓于一体的高层购物中心正陆续开业或改造升级。
新加坡游客最爱的城市广场购物中心正在大规模扩建，将新增酒店设施。
即将亮相的新商场包括与新开业喜来登酒店相连的SKS城市广场，以及毗邻高端公寓项目Arden@One Bukit Senyum的OBS商场。
专家指出这些商业体瞄准捷运带来的新加坡客流，这条新轨道被视为推动柔南零售业复苏的关键引擎。
定于2027年1月通车的新柔捷运，每小时单向可运送1万名乘客，连接新加坡兀兰北站与柔佛武吉查卡站。
每月到新山采购家居用品的新加坡人温斯顿·周认为，购物选择增多对游客绝对是利好。
"市中心增加商场是好事，捷运通车后我们下车步行就能购物，然后轻松返程。"这位42岁游客上周在城市广场购买手机膜时补充道。
马来亚投行10月报告显示，在捷运系统和新加坡游客汇率优势消费驱动下，柔佛正迅速崛起为顶级零售与工业枢纽。
报告强调柔佛零售资产将受益于"持续的租户需求"和"潜在价值提升"。
但当地居民担忧，在原本密集的市中心增加商业体可能加剧小巷交通拥堵和停车位短缺。
鉴于过去Danga City Mall等商场经营失利，部分居民观察者对新建商场长期生存能力存疑。
马来西亚工艺大学旅游专家洛迦纳坦指出，捷运站周边应满足通勤者基本需求，而非建设可能引发交通瓶颈的大型商场。
"当前该区域需要提供平价餐饮、短期住宿，而非加剧拥堵的大型购物中心。"他强调。
专家表示，捷运站周边改造及新建商场主要面向新加坡一日游和短期住宿游客。
城市广场改造计划将零售空间扩大2.2万平方英尺，新增1.5万平方英尺儿童探险乐园和酒店式公寓。
这座199年开业的地标建筑因毗邻新柔长堤，始终是新加坡游客的首选购物点。
业主嘉里集团旗下Allgreen地产表示，改造工程将分五期进行，预计2027年第四季度完工，期间商场照常营业。
经常赴新山购物的新加坡公务员穆罕默德·穆海明期待商场升级，认为城市广场已落后于中南区等新兴商场。
"希望增加美发沙龙、儿童游乐场和特色餐厅等服务，引进新加坡已有国际品牌意义不大。"这位40岁游客坦言。
他认为捷运站毗邻的商场将因交通便利更受欢迎："所有需求在同一个商场解决，未来就无需长途奔波。"
本地小企业也期待新商场带来溢出效应。摩托车维修店经理马诺杰对SKS商场建设充满期待："顾客可以修车后去对面商场用餐购物。"
与10月新开业喜来登酒店相连的SKS商场预计明年营业，占地28万平方英尺，将引进高端超市Village Grocer等品牌。
对面便利店老板贾马尔已感受到喜来登开业带来的客流增长："酒店客人常来购买比客房服务更实惠的零食。"这位经营30年的八旬店主说。
同期将开业的OBS商场位于淡杯路交界处，开发商Astaka将其定位为"生活方式零售"中心，预计2030年完工。
该项目已聘请凯德投资担任零售顾问，但具体细节尚未披露。
房地产顾问陈伟田指出，这是市场对跨境联通升级的提前反应："捷运将大幅提升核心区人流量，把周边区域变成集通勤、旅游、消费于一体高浓度城市节点。"
但推车商户Lum表示改造后需另觅店面："可能迁往3公里外的KSL商场，但那里人流较少且远离捷运站。"
销售本地香水的米拉同样面临租约到期的不确定性。
专家洛迦纳坦强调保留本土商铺的重要性："这些高质量且实惠的特色店铺是马来西亚零售业精髓，不应被国际品牌取代。"
当地居民担忧商场密集化将恶化交通拥堵和停车难题。
2024年底柔佛政府划定77个交通黑区，交通委员会主席法兹利表示将采取措施确保捷运发挥综合效益。
在新加坡工作的柔佛人刘先生指出："城市广场停车位已捉襟见肘，新商场开业后情况可能更糟。"
新加坡游客穆罕默德通常避免驾车入境："更多商场可能加剧拥堵，但若捷运接驳完善，新加坡游客减少驾车或能缓解压力。"
城市广场业主表示正在评估"动线和通达性，包括研究提升停车容量和交通流线"。
专家建议通过提升公交接驳、征收拥堵费缓解问题。马来西亚交通部长陆兆福2月曾表示考虑在柔佛等地实施拥堵收费。
当局计划将捷运与公交有轨电车网络整合，拟建30公里高架自动驾驶捷运系统连接市中心与郊区。
但柔佛摄政王东姑伊斯迈周三对通车后交通拥堵表示担忧，指出联邦政府尚未提出"全面解决方案"。
房地产顾问陈建议商场调整停车政策，禁止早7点前长期停车以释放零售客户车位。
洛迦纳坦提议政府建设综合停车设施，并完善轨道与公交接驳。
除了通达性，商场长期生存能力仍是焦点。便利店老板贾马尔指出SKS商场旧址正是1997年烂尾的太平洋广场。
专家强调本次发展周期根本差异在于："当前增长由基础设施和政策驱动，历史不会重演。"
陈补充道："许多经营不善的商业资产正在复兴，加上新建商场多与住宅项目联动，未来零售需求将不再单纯依赖游客，而是由在地居民日常消费支撑。"
