【编者按】夏威夷商业地产界迎来历史性震动！拥有155年传奇历史的“大地主”亚历山大与鲍德温公司（A&B）即将以23亿美元的天价被收购，这不仅创下该州商业地产组合交易规模之最，更标志着一个时代的终结——曾掌控夏威夷经济命脉的“五大公司”全部退出历史舞台。这笔交易背后，是本地资本与国际巨头的强强联手，也是夏威夷优质资产在动荡经济环境中的价值彰显。当百年老店告别股市，当社区商场迎来升级，这场变革将如何重塑岛屿的商业图景？让我们一同走进这段跨越三个世纪的商业传奇。
夏威夷最大的社区购物中心所有者——拥有155年历史的亚历山大与鲍德温公司（Alexander & Baldwin），已同意通过一笔价值23亿美元的合并交易私有化，这是该州史上规模最大的商业地产组合交易。
这项由檀香山MW集团、以及与黑石房地产和DivcoWest关联的投资基金组成的合资交易，将转移约400万平方英尺商业空间的控制权。A&B的投资组合包括21个零售中心、14处工业资产、4座办公物业，以及146英亩土地租赁资产的收费权益。
这也标志着夏威夷历史上“五大公司”中最后一位成员的出售。这些公司曾掌控蔗糖产业，并在夏威夷群岛拥有巨大政治影响力。A&B的根源可追溯至1870年，当时童年好友塞缪尔·T·亚历山大和亨利·P·鲍德温在毛伊岛创立了蔗糖种植合伙事业。公司于1900年正式成立，逐渐发展成为一家大型房地产和开发企业。1929年，它建造了亚历山大与鲍德温大楼，如今已成为檀香山市中心标志性的历史地标。
通过此次合并，A&B作为上市公司的历程将告终结。交易完成后（预计在2026年第一季度，尚待股东批准），其股票将从纽约证券交易所退市。
合资企业将以每股21.20美元的现金价格收购所有普通股——较周一收盘价溢价40%。A&B董事会还批准了每股35美分的第四季度股息，将于1月8日支付给截至12月19日登记在册的股东。根据合并条款，最终每股支付金额将根据该股息进行调整。
新投资时代
当地房地产专家表示，这笔交易既代表一个时代的结束，也标志着夏威夷最著名零售地产所有者投资新阶段的开始。投资集团强调，A&B将保留其名称、品牌和檀香山总部，并继续由夏威夷本土的管理团队领导。他们还承诺投入超过1亿美元用于整个资产组合的物业升级。
高力国际高级副总裁马克·布拉顿表示，从上市公司转为私有制，应能为A&B带来更大的灵活性和更长的投资视野。
“它落入了很好的手中，”布拉顿说。“从上市公司转为私有，意味着更多的自由和更长的投资视野。我认为这将是有益的。”
布拉顿指出，买方集团显然看到了A&B资产组合中“尚未释放的价值”——这些由优质超市锚定中心和长期土地租赁组成的资产被他描述为“非常理想、非常稳定、非常长期、安全、优质的资产”。
他指出，A&B在过去十年已经专注于整合本地业务，出售了美国本土资产并“加倍押注夏威夷”，他预计这一战略在私有制下将会加速。
布拉顿以A&B对马诺阿市场的彻底改造为例——该市场曾经破败，如今重新定位为A级中心——这预示了在全州范围内更深层次再投资可能呈现的样子。“从消费者的角度来看，这是个好消息，”他说。“不仅可以期待升级改造，还能期待在夏威夷有更多的收购。”
布拉顿表示，合并通常会导致业主拥有更大的谈判权，但由于A&B在交易前资产组合已经非常庞大，很难判断这笔交易将如何影响其当前和未来的租户。
天价交易
高力国际夏威夷咨询与研究总监迈克·滨须表示，这笔交易的规模是前所未有的。
“23亿美元是商业地产组合交易中最大的一笔，”滨须说。“在我从事这行的25年里，我不记得有比这更大的交易。”
他将其与2015年AustralianSuper收购阿拉莫阿纳中心部分股权，以及2018年黑石收购大威雷亚度假村进行了比较——这两笔交易均约为11亿美元。他还提到塞缪尔·米尔斯·达蒙遗产中的房地产资产以超过4亿美元的价格出售。
“这笔交易比所有这些都大，”他说。
他表示，这笔交易使合资企业成为“夏威夷州基于零售购物中心、办公楼、工业园区和物业的最大房地产所有者之一。这对他们来说将是一个相当有趣的机会。”
滨须认为，这笔交易可能反映了更广泛的全国趋势：商业房地产所有者之间的整合、利率上升促使房地产投资信托基金重新平衡投资组合，以及投资者在经济不确定条件下寻求稳定、长期的资产。
滨须指出，合并后的所有权集团带来了多样化的优势：A&B在零售和工业领域的主导地位、黑石在酒店业的资产，以及MW集团在养老社区和办公物业方面的组合。
“这是本州相当多样化的优质资产组合，”他说。
时代终结
夏威夷本地房地产顾问和分析师斯蒂芬妮·索福斯表示，此次出售具有历史意义。
“A&B是‘五大公司’中最后一个被收购的，”她说。她指的是曾主导夏威夷经济一个多世纪的五家公司：C. Brewer、Castle & Cooke、Amfac、Theo H. Davies和A&B。
“这是一个时代的结束。”
但索福斯强调，合资企业中的参与者都是与夏威夷有长期联系的熟悉面孔。
“这些都不是夏威夷不熟悉的参与者，”她说。她还称，A&B的檀香山总部和夏威夷本土管理团队将保持不变是“至关重要的”。
布拉顿表示，收购价格很可能突显了外部投资者在夏威夷（存在进入壁垒）组建一个有意义的资产组合是多么困难。
他说，这笔交易表明了对该州长期基本面的持续信心。
“这表明人们仍然想投资夏威夷，”布拉顿说。
社区承诺
A&B董事会主席埃里克·耶曼在一份声明中表示，这笔交易为股东提供了“即时且确定的价值”，同时增强了A&B满足社区需求的能力。
“董事会相信，今天的消息符合A&B所有利益相关者的最佳利益。它为股东带来了可观的现金溢价，也为我们宝贵的员工、租户和社区带来了长期利益，”耶曼说。
A&B总裁兼首席执行官兰斯·帕克在一份声明中表示：“作为一家由我们新所有权集团深厚的房地产专业知识和经验支持的私营公司，A&B将有更大的能力为其租户和社区服务。”
MW集团首席执行官斯蒂芬·梅特在一份声明中表示，此次收购反映了将管理权植根于夏威夷的承诺。
“作为一家35年前在夏威夷创立的公司，我们亲眼目睹了亚历山大与鲍德温公司几代人为社区做出的贡献和创造的持久价值，”梅特说。
早已是夏威夷酒店和零售业重要参与者的黑石集团，以其投资历史——包括大威雷亚度假村、龟湾度假村、希尔顿夏威夷度假村和珍珠岭中心——作为其对岛屿长期兴趣的证明。
黑石房地产美洲收购业务联席主管大卫·莱文在一份声明中表示：“我们的方法始终以负责任地运营和为社区成员创造新机会为中心，包括我们在夏威夷的投资创造和支持的超过9000个工作岗位。”
DivcoWest是一家总部位于旧金山的房地产投资公司，由斯图尔特·希夫于1993年创立，现已发展成为一家全国性垂直整合运营商，在主要创新中心设有办事处，资产组合涵盖办公、实验室、工业、零售和多户住宅资产，迄今已收购了约6100万平方英尺的商业空间。
DivcoWest战略投资主管迦勒·克拉格尔在一份声明中表示：“亚历山大与鲍德温公司已经建立了一个出色的资产组合，我们期待与我们的合作伙伴和该公司合作，帮助其延续成功。”
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