【编者按】2025年的全球经济并未如预期般强劲复苏，这股余波正深刻塑造着2026年商业地产的走向。在利率、关税与人工智能等多重力量的拉扯下，行业站在了一个微妙的分水岭：资本开始谨慎回流，市场在阵痛中寻找新的平衡点。办公楼宇显现触底信号，数据中心持续狂热，而零售业态则在消费疲软中悄然转型。这不再是一个简单的复苏故事，而是一场关于韧性、适应性与价值重估的深度博弈。未来一年，谁能精准捕捉结构性机遇，谁就能在分化中赢得先机。以下为专业机构对2026年前景的深度研判。
2025年的经济表现不如预期那般强劲——而这正在塑造2026年的商业地产前景。经济增长放缓，失业率上升，大多数领域的建设活动也有所喘息。
今年关税和移民限制双双增加。这些因素共同推高了建筑商和开发商的成本。不过，利率也已下调，这正开始释放更多资本，尽管过程缓慢而谨慎。
以下是你在未来一年可以期待的情况。
几乎所有商业地产公司以及相关咨询和金融服务公司发布的形形色色的展望报告中，出现了诸如"新平衡"（高力国际）、"更坚实的基础"（戴德梁行）、"持续复苏"（KBW）和"价格稳定迹象"（CoStar）等词汇。
根据德勤对13个国家、850位主要房地产所有者和投资机构的首席执行官及其直接下属的调查，展望未来一年的具体情况，商业地产领袖们的乐观程度略低于他们对2025年之前的预期。83%的受访者表示，他们预计到2026年底其收入将比2025年有所改善，而去年这一比例为88%。表示计划增加支出的受访者减少，而更多受访者预计将保持支出不变。不过，仍有68%的受访者表示他们预计2026年的支出会更高。
大多数受访者表示，他们确实预计资本成本将有所改善，并且大多数资产类别预计将实现增长。根据德勤的调查，总体情绪较去年有所下降，但远高于2023年的水平。
具体看美国，根据戴德梁行的预测，商业地产领域正以新的势头、更清晰的能见度以及租赁和资本市场领域日益增长的乐观情绪进入2026年。报告指出，尽管今年面临关税不确定性、政策环境波动、移民政策收紧以及金融市场压力事件，但经济表现出了超出预期的韧性，这在很大程度上是由人工智能驱动的。
"随着我们进入2026年，基调已经发生了显著变化，"戴德梁行首席经济学家凯文·索普表示。"前景的两侧仍然存在风险，但我们已经度过了不确定性的峰值，商业地产领域的信心正在建立。资本再次流动，利率正在走低，租赁基本面普遍趋于稳定或改善。如果说2025年是韧性的考验，那么2026年则真正有潜力获得回报。"
根据高力国际的数据，资本正在重新参与，该机构预测行业正"进入一个新的平衡点"。其预测者指出，办公楼需求已经触底，而工业地产则出现新的增长，这再次得益于人工智能。
普华永道也强调，资本在今年下半年开始重新流动，"但具有选择性"。
"交易环境奖励那些能够将数据驱动的洞察力与战略信念相结合的人。对于客户而言，挑战——同时也是机遇——在于驾驭这样一个格局：流动性、技术和整合正在重新定义实物资产价值创造的含义，"一份普华永道的报告中写道。
根据John Burns研究与咨询公司的调查，表示预计在未来6个月内增加商业地产投资的投资者比例，在今年第四季度除零售业外，所有领域均较上一季度有所下降。多户住宅投资者的情绪连续第四个季度走弱。
"投资者提到的阻力包括高利率、经济不确定性和地方监管负担。49%的投资者预计在未来6个月内将其商业地产敞口保持在当前水平，这与过去两个季度的情况一致，"报告称。
"资本市场正在苏醒"——这是高力国际报告的标题，该机构称价格已经找到底部，交易速度正在加快。高力国际预测，随着机构和跨境资本重新进入市场，2026年的销售额将增长15%至20%。
根据CoStar的预测，资本化率似乎准备在明年下降。其数据已经显示出多户住宅和工业领域的迹象，这两个领域的空置率已达到峰值，租金增长正在加速。
CoStar还指出，交易活动正在增加，第三季度销售额同比增长超过40%，并且银行"正重新放宽商业地产贷款"，报告称。
债券市场也在跟进，显示出对风险的新胃口。CoStar指出，政府债券和公司债券收益率之间的利差已缩小至约1个百分点（远低于历史平均水平），"这通常是房地产投资增加和价格走强的先兆。"
这与戴德梁行的展望一致，该行也指出，2025年债务成本下降，贷款机构重新进入市场，机构资本回归，"支持了交易活动的全面复苏。"
戴德梁行发现，贷款同比增长35%，截至10月份的机构销售活动增长了17%，价格已"基本重置，为市场提供了引人注目的收益和创收机会。"
目前市场普遍认为办公楼市场已经触底，资产价格显示出初步的稳定迹象。
高力国际预计，随着更多租户回归市场、利用到期租约并优先考虑支持混合办公的、注重体验的工作场所，空置率预计将降至18%以下。
办公楼市场将继续出现向优质资产转移的趋势，因为许多市场的甲级写字楼现已接近满租。根据Yardi的数据，办公楼建设也处于三十多年来的最低水平。
戴德梁行预测，旧金山、加利福尼亚州圣何塞、德克萨斯州奥斯汀、纽约、亚特兰大、德克萨斯州达拉斯和田纳西州纳什维尔将继续增长，这些城市在2025年实现了强劲的正吸纳量，这得益于人工智能的扩张和多元化的就业增长。
"对于希望获得高质量空间的大型办公用户来说，信息很明确：如果你找到了合适的空间，就果断行动，"戴德梁行首席经济学家詹姆斯·博纳克表示。"市场对新的、高质量空间的需求强劲，但供应不足。考虑到有限的建设管道，情况将会变得更加紧张。"
根据高力国际的报告，工业地产的建设量也大幅下降，自2022年以来下降了63%。空置率正在见顶，而净吸纳量预计将跃升至2.2亿平方英尺，这得益于产业回流、制造业和数据中心的需求推动。
CoStar美国零售分析全国总监布兰登·塞维奇表示，零售业在租赁方式和地点方面已经发生了重大转变。
他指出，2025年前三季度，在非传统物业（包括多户住宅、学生公寓、酒店和办公楼）中租赁了近2600万平方英尺的底层零售空间。
零售商正在采用更小的店面面积，过去四个季度签署的平均零售租约面积自CoStar于2016年开始跟踪该数据以来首次低于3500平方英尺。塞维奇指出，这主要是由星巴克、Chipotle、Chick-fil-A、Jersey Mike"s、Dunkin"和麦当劳等餐厅和服务运营商推动的，他注意到步行可达、混合用途的零售环境比传统的大型商店形式更具吸引力。不过，他也发出了警告。
"关税对已经脆弱的消费者的影响仍然存在重大不确定性。尽管供应商和零售商迄今为止已基本吸收了这些成本，但许多已表示涨价迫在眉睫。随着消费者已经显示出一些消费疲软的迹象，与关税相关的价格上涨可能会进一步挤压家庭预算，抑制非必需支出，"塞维奇在一份报告中写道。
多户住宅租金开始放缓，因为创纪录水平的新供应继续进入市场。
"自2015年以来，多户住宅一直引领投资销售额，并且没有迹象表明这种情况会改变。然而，随着投资者将更多资本配置到办公楼、数据中心和零售领域，其占总销售额的份额预计将有所缓和，"高力国际的报告称。
数据中心一直是2025年的宠儿，需求显著超过供应。德勤称该领域是"美国商业地产领域一个明显的亮点"。报告指出，在全球九个主要市场，所有新建项目都已被完全预租。
然而，数据中心确实在融资、电网容量、分区规划和地方政治方面面临阻力。
"随着社区抵制数据中心开发，摩擦正在加剧。一些项目已经被放弃，预计2026年将有更多项目被搁置，"高力国际的预测报告称。
根据普华永道的一份报告，由于上市估值落后于私募市场价格，上市公司私有化交易和投资组合合并可能会在未来一年占据主导地位。这将由规模、治理可信度和资本成本等因素驱动。
"随着资本集中、人工智能暴露低效以及平台融合，预计并购将加速——实物资产正进入一个由智能化、整合和规模驱动机遇定义的新阶段，"普华永道全球房地产交易主管蒂姆·博德纳写道。
至于REIT股票，它们是2025年真正的落后者，但根据房地产投资信托基金行业协会Nareit的预测，它们可能在2026年有望跑赢大盘。报告指出了股票市场估值与REIT估值之间的差异，以及公开和私募房地产估值之间持续存在的差异。
"这些差异将会缩小，其中一种或两种情况都可能在2026年发生。如果发生，根据我们自身的历史分析以及REITs持续强劲的运营表现和资产负债表，我们预计REITs将跑赢大盘，"报告称。
