【编者按】在房价高企的今天，“长期私赁公寓”以“先租后买”“低价入住新公寓”为诱饵，吸引了不少购房心切的中低收入家庭。然而，这背后却暗藏风险：一些未获审批的项目提前招募租客、收取高额押金，最终工程烂尾、资金难退，让许多家庭陷入钱房两空的困境。此类纠纷已在韩国多地蔓延，而法律监管的缺失更让受害者维权无门。本文通过实地探访与案例剖析，揭示这一新兴租赁模式背后的乱象，提醒消费者：面对低价诱惑，务必核实项目资质，警惕以“租赁”为名的投资陷阱。
13日，京畿道杨平郡的一处公寓样板间对外开放。一进门，就能看到悬挂着的横幅，上面写着“先住10年再决定”。房间内各处都贴着强调长期租赁的标语，例如“住满10年可优先转为购买”“无需认筹储蓄或已有房产，即享购房资格”等。该公寓的销售代表解释说：“以59平方米的户型为例，支付约2亿韩元押金即可在新公寓居住10年，期满后可以约2.9亿韩元的价格购入。期间也可转让居住权以赚取差价，或将购买权赠与子女而无需缴纳遗产税——这是租赁市场的新趋势。”
但据杨平郡方面透露，该项目甚至连住房建设计划都未获批，更未提交租客招募报告。郡政府一位官员表示：“由于这不是地方政府管理和监督的项目，即使支付了押金，也很难得到法律保护，需要特别谨慎。”
旨在帮助低收入群体购房的“长期私赁公寓”周边，受损案例正在增加。长期私赁住房是指私营企业建造公寓并以长租形式运营10年以上，同时政府提供税收和财政优惠的制度。租客支付押金后可稳定居住，并在10年后选择购买。运营商必须确保土地落实，并完成住房建设计划批准和租客招募报告等法律程序，才能招募租客。然而近来，越来越多不符合要求的任意团体或企业打着“长期私赁”的幌子招募签约者。一位建筑行业内部人士透露：“在推广阶段，它看起来像是正常的租赁业务，但土地获取或许可延迟会导致施工一再推迟，常常出现押金无法退还的情况。”
问题在于，现行法律并未明确禁止或惩罚此类行为。由于没有法律依据可以直接制裁未经地方政府批准就招募准租客的行为，即使地方政府知情，也无法积极管理或监督。一位销售行业内部人士补充说：“这导致一些原本从事地方住房合作社项目的人，转投监管较少的私赁住房业务。”Landro律师事务所的崔正焕律师指出：“虽然宣传为租赁合同，但本质上更接近投资合同，一旦项目中止，很难追索赔偿。”
以长期私赁住房为名的损害案件正在全国范围内发生。在京畿道华城市，一家三年前推广长期私赁的运营商招募了数百名签约者，但项目至今停滞，连施工都未开始。为该公寓支付了3000万韩元押金的李模先生说：“许多人听说能以低于市场的价格住上新公寓，就匆忙签了合同。我们目前正与其他受害者共同准备集体诉讼。”此类损害已从首都圈——龙仁、水原、华城——蔓延到光州、蔚山、大田、浦项等地区。龙仁市近日制作了损害案例集，并在相关损害持续发生后开始直接进行宣传警示。
专家建议，防止受损最可靠的方法是在签约前直接向地方政府核实。必须确认运营商或合作社是否已获得住房建设计划批准并完成了租客招募报告。如果合同条件明显低于市场价，或者通过会员制或合作社入股形式招募租客，也需保持警惕。
随着损害案例不断出现，国会正在加速推进法律补充工作。目前正在讨论《私赁住房特别法》修订案，该法案将禁止并惩罚未经地方政府批准擅自招募准租客或募集资金的行为。目的是防止滥用长期私赁制度变相募集投资资金。
