编者按：近期，韩国住宅研究院发布了一份关于2026年住房市场的展望报告，预测明年首都圈房价将上涨2.5%，首尔更是高达4.2%。这一数据背后，折射出流动性增加、贷款利率下降以及新房开工持续短缺等多重因素的叠加影响。在韩国，全租和月租负担不断加重，住房供应却远远跟不上需求，尤其是首都圈，年需25万户的供应量预计将严重不足。政府虽出台了一系列抑制投机和扩大供应的政策，但效果似乎有限。这份报告不仅揭示了韩国房地产市场的现状，也为我们在思考住房政策与市场调控时提供了重要参考。以下为详细报道：
根据最新预测，明年首都圈房价预计上涨2.5%，其中首尔房价涨幅预计达4.2%。这一趋势归因于流动性增加、贷款利率下降以及新房开工持续短缺，表明今年的上涨势头将延续至明年。
韩国住宅研究院（KHI）于23日发布了“2026年住房市场展望与政策方向”。KHI相关人士表示：“尽管政府采取强力的投机抑制措施和供应扩张政策，首都圈住房市场可能部分趋于稳定，但主要经济变量和累积的供应短缺，很可能使首都圈住房市场整体保持上涨趋势。”
KHI预测，明年全国住房交易价格将上涨1.3%，其中首都圈上涨2.5%，首尔上涨4.2%，非首都圈地区上涨0.3%。交易量预计从今年估计的68.7万件下降至65万件。
◇ 全租房源减少，全租和月租负担加重
售价和全租价格预计都将攀升。KHI预测全国全租价格上涨2.8%，首都圈上涨3.8%，首尔上涨4.7%，非首都圈上涨1.7%。这归因于政府提议对多套住房持有者加税，以及10月15日新规（要求购房后实际居住）导致租赁供应减少。随着可入住住房持续减少，这一趋势预计明年将加速。
随着全租房源萎缩，更多房东将全租物业转为月租。KHI指出：“可入住住房的持续短缺，以及全租房源快速转向月租，正加剧月租价格上涨压力，尤其是在首都圈。”
在KHI发布报告前，韩国建设经济研究院和韩国建设政策研究院也预测明年首都圈住房和全租价格将上涨。前者预测首都圈售价上涨2%，全国全租价格上涨4%；后者预测首都圈售价上涨2%，全租价格上涨3%。
◇ 首都圈供应远低于需求
住房供应前景依然黯淡。近年来公寓开工减少，限制了可入住住房的供应。首都圈年需25万户供应，但预计将远低于此。KHI预测明年竣工量从今年估计的15万户下降3万户，至仅12万户——仅为历史平均水平的一半。销售量预计从今年的12万户微增至12.5万户。在韩国土地住宅公社（LH）等公共部门举措推动下，许可量预计增加2万户至22万户，开工量增加4万户至21万户。
全国范围内，由于市场条件改善，明年开工量和销售量预计略有增加。然而，由于两三年前开工减少，可入住住房预计进一步下降。基于许可、开工和公共土地可用性，KHI估计许可量从今年的38.6万户增至40万户，开工量增至32万户（文在寅政府平均为53万户），销售量从23万户增至24万户（文在寅政府平均：32万户）。但竣工量预计从今年的34.2万户骤降至25万户（文在寅政府平均：51万户）。
KHI表示：“李在明政府于6月和10月宣布的两项强力需求抑制措施，目前仅剩财产税和交易税加税作为额外工具。尽管卢武铉和文在寅政府期间实施了税收强化政策，但其效果很少持续超过六个月。”并补充道：“明年的住房政策应稳定流动性、利率和汇率等经济指标，同时解决现有需求抑制措施的副作用，如许可制度的锁定效应和全租供应减少。亟需采取快速措施，大幅扩大供应量和速度。”
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