【编者按】美国楼市正经历一场前所未有的供需逆转！最新数据显示，当前市场上卖家比买家足足多出50万，创下十年来最大差距。这场由利率飙升、房价高企引发的”买方市场”，正在颠覆疫情时期的购房逻辑。曾经手握定价权的卖家们不得不低头降价，而持币观望的买家则在价格拐点前犹豫不决。当竞价大战变成降价竞赛，当挂牌天数突破50天大关，这场买卖双方的博弈将如何重塑美国楼市？让我们透过数据，揭开这场房产变局背后的真相。
根据Redfin最新数据，美国房产市场目前卖家比买家多出约50万——这是自2013年该房地产经纪公司开始收集数据以来最大的历史差距。
随着经济不确定性加剧、借贷成本上升和房价持续走高导致买家持币观望，过去几个月这种失衡持续加剧，全美房地产市场几乎陷入停滞。
官方数据显示，美国人正迎来多年来最有利的买方市场，大量卖家愿意降价以求脱颖而出。但专家警告，现实中买卖双方都弥漫着强烈的挫败感。
疫情期间，历史低位的抵押贷款利率、远程办公兴起以及对居住空间的重新重视，引发全国购房狂潮，房价全线飙升。
由于次贷危机后多年开发不足，想在这场热潮中抢购房产的人们面临有限选择，导致残酷的竞价战和房价节节攀升。
哈佛大学住房研究联合中心数据显示，2020年3月至2023年3月间，全美近三分之二县区房价涨幅超30%。虽然此后涨幅放缓，但房价仍远高于2019年，许多地区仍在上涨。
面对攀升的房价和居高不下的贷款利率，今年买家开始撤离市场。与此同时，许多以低月供购房的卖家不再等待利率下降，或因个人情况被迫将房产挂牌出售。
在卖家涌入、买家退场的对立趋势下，今夏全美待售房屋数量激增至200万套，创疫情以来新高。
Redfin数据显示，上月全美待售房屋达206万套，平均挂牌50天后签约，比去年同期多8天，创近十年同期最慢交易速度。当月典型住宅中位售价435,545美元，同比上涨1.7%。
当住房专家首次发现买卖双方差距接近50万纪录时，他们预测这种失衡将拉低房价。5月Redfin曾预计，到2025年底房价将同比下跌1%。
“美国房地产市场主导权已转向买家，但很多卖家尚未看清或接受这个现实。”Redfin高级经济学家阿萨德·汗指出，”当卖家发现房屋挂牌时间变长、看房买家减少，更多人会意识到市场已变天并调整预期。”
这一预测有其依据。2018年11月上次出现卖家明显多于买家时，房价涨幅骤降至至少六年最低水平，同比仅涨2%至283,912美元。
而当时差距仅9.4%，如今却高达36.7%，表明房价下行压力更大。最近数月房价增长基本停滞，增速远低于往年。
Redfin数据显示，9月典型住宅成交价较最终挂牌价低1.4%，而去年9月为0.9%，创2019年以来最大折扣。尽管如此，由于房价持续上涨且抵押贷款利率仍是疫情期间2-3%低位的两倍多，买家仍保持谨慎。
期望房屋能卖出两年前价格的卖家们，正在艰难适应美国房地产市场的新现实。
尽管心有不甘，许多卖家已开始主动迎合买家，降低要价并提供包括房屋维修在内的额外优惠。
“买卖双方预期持续分化，越来越多的降价活动表明，卖家正逐渐放弃观望策略，出售意愿更加强烈。”Parcl Labs联合创始人贾森·勒维斯向《新闻周刊》表示。
休斯顿Redfin顶级经纪人罗兹·斯瓦茨在声明中坦言：”卖家不能在价格上太挑剔。如果不是市场最低价，连看房的人都请不来。虽然难以接受，但一开始就定低价，总比定高价后房屋挂牌数月无人问津再大幅降价来得明智。”
但Redfin数据显示，许多不急于出售的卖家已悄悄撤下房源。上月活跃挂牌量同比下降约1%至196万套，虽同比仍增长8%，但已跌至2月以来最低水平。
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