在考虑购买现有酒店时，买家很少能找到一处完美的房产。”条件。事实上，这在酒店行业是很典型的情况，因为酒店要在物业改善计划(通常称为PIP)出台的情况下出售物业。
在PIP下，满足品牌标准所需的工作总量可能有很大的差异。这些因素通常取决于物业状况、物业之前翻修后的时间长短以及最近颁布的品牌标准是否由卖方完成。
当确定你的总资本/PIP成本时，找到一家专门从事酒店建筑和翻新的公司是很重要的。这些公司了解在酒店工作的独特性质，以及如何在项目中建立规模经济。了解你的总资本成本的一个方法是在你购买之前从一个项目管理公司获得帮助，该公司可以为你即将拥有的酒店装修过程提供指导。
一个好的项目管理公司也会聘请专门从事房屋装修和施工的承包商来确定成本。
如果你已经有一家喜欢合作的项目管理公司，那就太好了。让你的个人或公司的合作伙伴在你购买物业之前制定一个项目预算，这样你就可以对你的酒店投资的实际成本有一个完整的画面。如果PIP的范围或成本高于预期，您可以使用他们的洞察力在与特许经营公司谈判时提供帮助。例如，该品牌要求的一些物品可能还没有得到授权，比如更换使用了几年的地毯，或者改变电视或大堂设计等其他元素。同样重要的是由所有涉众定义并同意一个范围。
如果品牌相信所有权，并且通过拟议的资产升级将补充市场，他们可能更愿意推迟或修改某些要求。这种策略允许买方与品牌就某些PIP修改和控制资本支出进行谈判。
准确了解PIP成本后，就可以与承包商进行协商，使您的酒店在预算和预定时间范围内完工。
在选择承包商时，最重要的是要找到一个专门从事酒店建筑和装修的承包商，并与其他团队成员合作良好。他们需要了解在酒店环境中工作的独特性质，了解资产在翻新过程中对ROI的影响，以及如何在项目中构建规模经济，以没有酒店施工经验的承包商可能不容易看到的方式节省资金。
此外，在选择承包商时，事后重新谈判的余地很小，所以一定要明智地进行谈判。在选择协议格式时，有多种可用的形式。通常使用的三种方式是一次性付款，这就要求承包商为执行工作范围提供硬成本;GMP，承包商保证工作范围的最高价格;第三，成本加固定费用。每一个都提供了一些好处和一些挑战，但后两个对所有权来说更加透明。
每一种协议都可以根据你的目标进行修改。他们也可以提供特别的条款，如罚款/奖金条款、完工时间、保险要求、营运资产的工作时间、会议及人手要求等。
对于承包商协议，还需要考虑的其他一些技巧是，承包商必须明白吵闹的工作只能在上午10点到下午4点之间完成，而挂墙纸和油漆等任务可以在任何时间完成。承包商就像鬼一样"并且不应与客人或酒店员工互动。我们建议在合同条款上尽可能具体。
重要的是要认识到，与承包商建立关系类似于临时婚姻。你将和那个团队一起工作很长一段时间，因此找到一个你信任的承包商并据此制定合同是至关重要的。
Stephen Siegel是H-CPM (Hospitality CPM)的负责人，在新建筑和翻新项目的设计、工程、承包商谈判和项目管理领域具有丰富的经验。他在佛罗里达大学获得了建筑管理学士和硕士学位。
