**编者按：** 在传统商业地产贷款市场因高利率环境而备受挑战的当下，一种创新的融资工具正逆势崛起，成为市场瞩目的焦点。它并非单纯追逐“绿色”光环，而是切中了业主提升资产韧性、降低运营成本的刚性需求。这种将贷款与房产税单绑定、期限长达数十年的模式，不仅为大型能效升级或抗灾改造提供了可负担的解决方案，更因其独特的优先税负留置权结构，在波动市场中为长期投资者提供了稀缺的稳定性和安全性。随着更多州立法推行、市场认知加深以及机构投资者的涌入，这一领域正从一个小众选择，迅速成长为不可忽视的百亿级赛道。它揭示了一个深层趋势：在不确定性时代，提升资产基本面的“韧性投资”，其吸引力已超越了单纯的理念倡导，成为兼具经济理性与风险抵御能力的明智之选。
有一种特殊贷款正在 arguably 严峻的信贷环境中实现巨大增长，它旨在帮助商业建筑业主支付大型升级费用，以节约能源或水资源、增加可再生能源电力，或提升建筑韧性。
本月，Nuveen 为华盛顿特区的地标性建筑“日内瓦”（一个办公转住宅项目）完成了 4.65 亿美元的 C-PACE 交易。这笔交易代表了有史以来规模最大的 C-PACE 融资。
C-PACE，即商业地产评估清洁能源融资，是一种不同于传统银行贷款的融资方式。它在州一级运作，需要地方立法者通过授权立法。贷款金额会被添加到房产税单中，并在很长一段时间内（通常长达 20 或 30 年）偿还。这可以使节能项目更负担得起，因为还款期限被拉长，且通常利率固定，同时升级改造可以降低运营成本并提升房产价值。
根据倡导 C-PACE 融资的非营利组织 PACENation 的数据，从 2009 年到 2024 年底，C-PACE 累计投资额已接近 100 亿美元。
然而，真正的增长加速发生在过去五年——C-PACE 贷款实现了两位数的增长——因为更多的州通过了实施该计划的政策，更多的业主和贷款方开始采用这一工具为项目融资。目前，全美有 40 个州制定了 C-PACE 政策，其中 32 个有活跃的项目，而 2015 年只有 6 个活跃项目。
仅 2025 年，Nuveen 就完成了 53 笔交易，总额 21 亿美元的 C-PACE 贷款，其发起贷款总额已超过 50 亿美元。今年 9 月，Nuveen 完成了迄今为止其第二大 C-PACE 交易，为佛罗里达州坦帕市的 Pendry 酒店及公寓提供了 2.9 亿美元融资。这笔交易也标志着坦帕市首笔 C-PACE 融资交易。
Nuveen 表示，由其 C-PACE 贷款资助的升级改造已节省了超过 30 万公吨的二氧化碳排放。
但这并不全是关于环境，贷款方也很快承认这一点，尤其是在政治风向远离脱碳的当下。
“让房产更具韧性、运营更高效的根本需求，并不会消失，” Nuveen 旗下机构 Nuveen Green Capital 的首席执行官兼首席投资官亚历山德拉·库利表示。“实际上，我们看到绝大多数项目——我上次查看时是 97%——都是能效提升（旨在降低房产运营成本）或气候韧性改造的某种组合。所以，真正用于可再生能源的比例其实非常小。”
真正吸引贷款方的是其机制本身，尤其是在利率长期维持高位的环境下，经济政策的不确定性严重打击了传统的商业地产银行贷款。对于那些希望获得长期、固定利率敞口的机构客户来说，C-PACE 贷款很有吸引力，因为它以对不动产的优先税负评估作为担保。
“我们的借款人实际上是房产本身，而不一定是特定时刻的房产所有者。因此，它更安全，并且使我们那些长期投资者能够获得这种长期限资产，”库利解释道。
该领域的另一个主要参与者 Peachtree 集团完成了其最大的一笔 C-PACE 交易，为内华达州拉斯维加斯的 Rio 酒店及赌场提供了 1.765 亿美元贷款，用于实际上已于 2024 年完成的翻新工程。这笔贷款被设计为追溯性融资，因此业主可以减少他们的优先贷款债务，这是 C-PACE 产品的另一个好处。
“它们可以被用作一种救援资本机制，比如你最近刚开了一个新的开发项目，一家新开发酒店、一处多户住宅物业，或任何类型的商业地产项目，你技术上可以申请一笔追溯性的 C-PACE 贷款，来帮助该项目资本重组，并帮助偿还为该项目提供融资的银行或贷款方，” Peachtree 集团首席执行官格雷格·弗里德曼解释道。
弗里德曼表示，在“商业地产资本市场已经失灵”的时期，他将 C-PACE 视为一种经济发展工具。
“银行占据了商业地产贷款市场的 50%。银行往往是新建筑、新开发项目的首选贷款方，而他们现在的放贷规模已大不如前，”他说。
弗里德曼表示，C-PACE 作为一项业务对 Peachtree 来说非常有利可图，因为公司可以将这些贷款打包并进行证券化。
“我们有很多保险公司愿意投资这些证券化产品，”他补充道。
尽管 C-PACE 贷款方不那么关注贷款的“绿色”方面，但他们仍然被“韧性”所吸引。
C-PACE 贷款可以用于资助能效升级，从而总体上节省资金并使建筑增值，但也可以用于提升建筑的抗灾韧性改造，包括防洪、防火甚至抗震。随着气候灾害日益极端，这对投资者也很有吸引力。
库利表示，她认为有三个因素推动着该领域的扩张：更多州采用 C-PACE 计划、市场教育和认知度的提升，以及投资者的兴趣。
“随着机构投资者的进入，C-PACE 的资金成本和结构对商业地产行业来说变得更具吸引力了，”她说。
